Wie verkaufe ich eine vermietete Wohnung in Augsburg?

Eine vermietete Wohnung in Augsburg verkaufen Sie, ohne dass der Mieter zustimmen muss: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, die Miete läuft unverändert weiter. Entscheidend für Preis und Käuferkreis sind drei Augsburger Besonderheiten: Die Stadt fällt unter die bayerische Mieterschutzverordnung, die Mieterhöhungen begrenzt und bei umgewandelten Wohnungen eine zehnjährige Kündigungssperre setzt. Der städtische Mietspiegel ordnet jede Adresse einer von sieben Lageklassen zu, an der Käufer die Bestandsmiete messen. Und wer die Wohnung leer verkaufen will, darf dem Mieter nicht allein wegen des Verkaufs kündigen. Wer das vorher sortiert, verkauft planbarer.

• Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, ebenso die Kaution.
• Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Leer verkaufen geht nur, wenn der Mieter selbst auszieht oder einem Aufhebungsvertrag zustimmt.
• Kapitalanleger kaufen gerade wegen der Miete. Sie rechnen mit der Bestandsmiete, die in Augsburg nur in engen Grenzen steigen darf.
• Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur, wenn die Wohnung nach Beginn seines Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde.
• In diesem Fall gilt in Augsburg für Käufer eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren für Eigenbedarf.
• Ihre Haftung als Vermieter endet nicht automatisch mit dem Verkauf, sondern erst, wenn Sie den Mieter über den Eigentümerwechsel informieren.

Darf ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja. Eine Zustimmung des Mieters brauchen Sie nicht. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein, so steht es in § 566 BGB. Für den Mieter ändert sich am Vertrag nichts: Miethöhe, Kündigungsfristen, Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen oder Haustieren gelten weiter.

Dasselbe gilt für die Mietkaution. Der Käufer übernimmt die Pflicht, sie bei Mietende zurückzuzahlen. Kann der Mieter die Kaution später vom Käufer nicht erhalten, bleiben Sie als Verkäufer weiter verpflichtet (§ 566a BGB). Deshalb gehört in den Kaufvertrag, wie hoch die Kaution ist, wo sie angelegt ist und wann sie an den Käufer übertragen wird.

Darf ich dem Mieter kündigen, um leer zu verkaufen?

Nein, nicht wegen des Verkaufs. Ein Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, etwa Eigenbedarf oder eine Behinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung, die zu erheblichen Nachteilen führt. § 573 BGB schließt dabei ausdrücklich aus, sich darauf zu berufen, dass man eine umgewandelte Wohnung verkaufen will, und auch eine höhere Miete aus anderweitiger Vermietung zählt nicht.

Eine Verwertungskündigung, um leer zu einem höheren Preis zu verkaufen, ist deshalb ein Weg mit hohen Hürden. Er setzt voraus, dass Ihnen ohne Kündigung erhebliche Nachteile entstünden, und die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen. Realistischer sind zwei andere Wege: Der Mieter zieht ohnehin aus, oder Sie einigen sich mit ihm auf einen Aufhebungsvertrag, gegebenenfalls gegen eine Umzugshilfe. Beides ist freiwillig. Wer darauf baut, sollte den Verkaufsplan nicht davon abhängig machen.

Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters mit der Mietdauer: nach fünf und nach acht Jahren um jeweils drei Monate (§ 573c BGB). Eine Eigenbedarfskündigung, die nur den Verkauf vorbereiten soll, ist kein Eigenbedarf.

Vermietet oder leer verkaufen – was verändert sich am Preis?

Vermietet und leer sind zwei verschiedene Produkte mit verschiedenen Käufern. Eine leere Wohnung kaufen auch Eigennutzer, und die rechnen mit dem, was die Wohnung ihnen als Zuhause wert ist. Eine vermietete Wohnung kaufen Anleger gerade wegen der Miete, und die rechnen mit dem Ertrag: Wie viele Jahresmieten zahle ich, wie sicher ist die Miete, wie weit lässt sie sich entwickeln?

Wie groß der Unterschied ausfällt, lässt sich nicht pauschal beziffern. Er hängt an drei Größen:

Für eine Entscheidung zwischen Verkaufen und Weitervermieten haben wir einen eigenen Beitrag: Immobilie in Augsburg verkaufen oder vermieten.

Wer kauft eine vermietete Wohnung in Augsburg?

Im Kern drei Gruppen. Kapitalanleger kaufen gerade wegen des Mietverhältnisses und prüfen vor allem Miete, Hausgeld, Rücklage und Zustand des Gemeinschaftseigentums. Der Mieter selbst ist der zweite naheliegende Käufer. Er kennt die Wohnung, braucht keine Besichtigung und spart den Umzug. Ob er finanzieren kann, klärt ein offenes Gespräch früh. Eigennutzer mit langem Horizont sind die dritte Gruppe: Sie kaufen heute vermietet, um später selbst einzuziehen, und rechnen deshalb Kündigungsfristen und Sperrfristen mit ein.

Für Augsburg kommt eine strukturelle Konkurrenz hinzu. Auf der Konversionsfläche der ehemaligen Reese-Kaserne in Kriegshaber und mit der Siedlungserweiterung Haunstetten Südwest ist neuer Wohnraum geplant. Anleger können eine Bestandswohnung deshalb nicht nur mit anderen Bestandswohnungen, sondern auch mit Neubau vergleichen. Ein aktueller Energieausweis und eine nachvollziehbare Instandhaltungsplanung der Eigentümergemeinschaft wiegen dadurch schwerer.

Warum zählt die Bestandsmiete in Augsburg besonders?

Weil der Käufer sie nur langsam anheben kann. Augsburg steht in der Anlage der bayerischen Mieterschutzverordnung. Damit gelten im ganzen Stadtgebiet drei Regeln, die die Rechnung jedes Anlegers verändern:

Die Verordnung ist bis Ende 2029 befristet. Ob sie danach verlängert wird, entscheidet die Staatsregierung. Wer später verkauft, sollte vorher prüfen, ob Augsburg noch in der Anlage steht.

Die Vergleichsmiete selbst zeigt der bis Ende November 2027 gültige qualifizierte Mietspiegel der Stadt Augsburg. Er arbeitet nicht mit Stadtteilzuschlägen, sondern mit sieben nummerierten Lageklassen, die über ein Adressverzeichnis jeder einzelnen Adresse zugeordnet sind. Für den Verkauf heißt das: Ob Ihre Miete „niedrig" oder „marktgerecht" ist, lässt sich nur adressgenau sagen, nicht über den Stadtteil. Ein Käufer, der das nachrechnet, wird Ihre Miete mit dem Mietspiegelwert Ihrer Adresse vergleichen. Liegt die Miete deutlich darunter, sieht er Potenzial, das er wegen der Kappungsgrenze aber nur in Schritten heben kann, und preist die Wartezeit ein.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in einem bestimmten Fall. Nach § 577 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn an der Wohnung nach seinem Einzug Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll, und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird. War das Haus schon in Eigentumswohnungen aufgeteilt, als der Mieter einzog, besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Auch ein Verkauf an Familienangehörige löst es nicht aus.

Die Sorge, der Mieter könne jeden Verkauf an sich ziehen, ist deshalb unbegründet, solange keine Umwandlung nach Mietbeginn vorliegt. Wo das Vorkaufsrecht aber besteht, hat es praktische Folgen für den Ablauf: Verkäufer oder Käufer müssen dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter kann dann innerhalb von zwei Monaten nach der Mitteilung erklären, dass er kauft, und zwar zu den Bedingungen, die Sie mit dem Dritten vereinbart haben (§§ 464, 469 BGB). Bis diese Frist abgelaufen ist, steht nicht fest, ob Ihr Käufer oder der Mieter die Wohnung erwirbt.

Ob eine Umwandlung nach Mietbeginn stattgefunden hat, zeigt der Vergleich zweier Daten: Datum des Mietvertrags und Datum der Teilungserklärung bzw. Anlage der Wohnungsgrundbücher. Beides gehört vor Vermarktungsbeginn auf den Tisch.

Welche Sperrfrist gilt in Augsburg nach einer Umwandlung?

Zehn Jahre. Bundesweit sieht § 577a BGB nach Umwandlung und Verkauf eine Sperrfrist von drei Jahren vor, in der sich ein Erwerber nicht auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen kann. Die Länder dürfen diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Bayern hat das für alle Gemeinden der Mieterschutzverordnung getan, und Augsburg gehört dazu. Für Ihren Verkauf heißt das: Ein Eigennutzer, der eine solche Wohnung kauft, kann frühestens nach zehn Jahren wegen Eigenbedarf kündigen und ist als Käufer nur mit sehr langem Horizont zu gewinnen.

Was Eigentümer an dieser Stelle umtreibt, ist die Sorge, dass Sperrfristen und Mieterrechte den Preis drücken. Die Sorge ist berechtigt, aber nur für einen Teil der Wohnungen: Die zehn Jahre betreffen ausschließlich Wohnungen, die nach Einzug des jetzigen Mieters umgewandelt wurden, und sie laufen ab der ersten Veräußerung nach der Umwandlung. Für alle anderen vermieteten Wohnungen gilt keine besondere Sperrfrist. Ein Eigennutzer kann dort nach dem Kauf Eigenbedarf geltend machen, mit den normalen Fristen des § 573c BGB.

Wer das genau weiß, kann es im Exposé benennen und erspart sich Käufer, die erst beim Notar merken, dass sie nicht einziehen können.

Muss ich den Mieter informieren – und wie laufen Besichtigungen?

Sinnvoll ist es, ihn früh und persönlich zu informieren. Besichtigungen finden in der Wohnung statt, in der er lebt, und lassen sich nur mit ihm gemeinsam planen. Wie oft und zu welchen Zeiten, klären Sie am besten vorab gemeinsam und mit Blick auf den Mietvertrag: rechtzeitig angekündigte Termine zu üblichen Zeiten, Fotos aus der bewohnten Wohnung nur mit seinem Einverständnis.

Ein Mieter, der früh und persönlich eingebunden wird, kann Fragen stellen, bevor Gerüchte entstehen, und er ist selbst ein möglicher Käufer. Wer den Verkauf erst über ein Portalinserat erfährt, hat diese Gelegenheit nicht. Praktisch hilft dreierlei:

• Kaufinteressenten erst einladen, wenn Finanzierung und Unterlagenstand geklärt sind.
• Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen.
• Die Unterlagen so vollständig vorlegen, dass die Besichtigung nur noch bestätigt, was der Käufer schon geprüft hat.

Welche Unterlagen braucht ein Käufer zusätzlich?

Zu den üblichen Verkaufsunterlagen kommen bei einer vermieteten Wohnung die Mietunterlagen hinzu. Ohne sie kalkuliert kein Anleger.

Die vollständige Liste für Augsburg finden Sie in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Was gilt in Sanierungsgebieten und Erhaltungsgebieten?

Hier unterscheiden sich die Augsburger Stadtteile. Förmlich festgelegte Sanierungsgebiete gibt es nach dem Stand der Stadtplanung (Oktober 2026) unter anderem in der Jakobervorstadt-Nord in der Innenstadt, in Oberhausen im Gebiet „Rechts der Wertach" und in Haunstetten-Mitte. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht die Veräußerung eines Grundstücks grundsätzlich eine schriftliche Genehmigung der Stadt (§ 144 Abs. 2 BauGB). Im vereinfachten Verfahren kann die Stadt diese Genehmigungspflicht in der Sanierungssatzung ausschließen, und die Vorschriften zum Ausgleichsbetrag gelten dort nicht (§ 142 Abs. 4 BauGB). Im umfassenden Verfahren steht ein Sanierungsvermerk im Grundbuch, und es fällt ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB an, den bei einer Eigentumswohnung jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil trägt. Im vereinfachten Verfahren gibt es den Vermerk nicht, wie die Stadt Augsburg zur Sanierungsmaßnahme erläutert. Für Haunstetten-Mitte ist das vereinfachte Verfahren beschlossen. Für den Verkauf heißt das: Ob Ihre Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt und ob die Satzung für den Kaufvertrag eine Genehmigung verlangt, klären Sie vor Vermarktungsbeginn mit dem Stadtplanungsamt, damit der Notar sie rechtzeitig einholen kann. Ein offener Ausgleichsbetrag gehört in die Preisverhandlung.

Anders liegt es beim gemeindlichen Vorkaufsrecht. Im Bismarckviertel gilt eine Erhaltungssatzung „Beidseits der Lessingstraße", in Haunstetten Südwest eine Vorkaufsrechtssatzung. Wer dort eine einzelne Eigentumswohnung verkauft, muss trotzdem nicht mit einem Vorkauf durch die Stadt rechnen: Beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht zu (§ 24 BauGB, Absatz 2), und dieser Ausschluss gilt nach § 25 Abs. 2 BauGB auch für Vorkaufsrechte aus einer Satzung. Relevant wird das Vorkaufsrecht erst, wenn das ganze, nicht aufgeteilte Mehrfamilienhaus verkauft wird.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Bei einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen ist ein Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Befreiung für selbstgenutzte Wohnungen greift bei durchgehender Vermietung nicht. Wie die Frist berechnet wird, was bei geerbten Wohnungen gilt und wie der Gewinn entsteht, haben wir ausführlich im Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf beschrieben. Für Ihren Einzelfall ist eine Steuerberatung der richtige Weg.

Wann geht die Vermieterrolle über – und endet damit Ihre Haftung?

Vermieter wird der Käufer mit dem Eigentumsübergang, also mit seiner Eintragung im Grundbuch. Bis dahin sind Sie Vermieter. Im Kaufvertrag lässt sich deshalb ein eigener Stichtag für den Übergang von Nutzen und Lasten vereinbaren, ab dem dem Käufer die Miete zusteht. Er muss mit der Abrechnung der laufenden Betriebskosten und der Kaution zusammenpassen.

Wichtig: Mit dem Verkauf sind Sie aus dem Mietverhältnis noch nicht ganz heraus. Erfüllt der Käufer seine Pflichten gegenüber dem Mieter nicht, haften Sie nach § 566 Abs. 2 BGB wie ein Bürge. Befreit werden Sie erst, wenn Sie den Mieter selbst über den Eigentumsübergang informieren und er nicht zum ersten möglichen Termin kündigt. Ein kurzes Schreiben nach der Umschreibung im Grundbuch, mit Namen und Anschrift des neuen Eigentümers und dem Hinweis auf die neue Bankverbindung, schließt diese Tür.

Was, wenn Sie vor allem aus der Vermieterrolle heraus wollen?

Nicht jeder Verkauf einer vermieteten Wohnung ist eine Renditeentscheidung. Dahinter kann vor allem die Sorge stehen vor weiteren Jahren mit Abrechnungen, Reparaturen und Konflikten, und der Preis ist dann eine von mehreren Größen. Ähnlich bei Erben, die eine unproblematisch vermietete Wohnung übernehmen, die Vermieterrolle aber nicht fortführen wollen.

Für diese Fälle passt ein Verkauf, der den Mieter möglichst wenig berührt. Ein öffentliches Inserat mit Fotos aus der bewohnten Wohnung, viele Anfragen und wechselnde Besichtigungstermine sind für beide Seiten eine Belastung. Wir vermitteln Wohnungen deshalb auch ohne öffentliches Inserat, über unsere Direktvermittlung an Interessenten aus unserer eigenen Kartei. Besichtigt wird in Einzelterminen statt in Sammelterminen. Bewertung, Vermarktung und Energieausweis kommen dabei aus einer Hand.

Wenn Sie einen ersten Überblick wollen, welcher Weg zu Ihrer Wohnung passt, finden Sie unsere Leistungen rund um den Immobilienverkauf für Augsburg und Umgebung.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Augsburg

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Wer schreibt hier?

Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns

Quellen

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
• § 573 BGB – Ordentliche Kündigung des Vermieters
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters
• Bayerische Mieterschutzverordnung (MiSchuV) mit Anlage der Gemeinden
• Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Augsburg
• Stadt Augsburg, Stadtplanungsamt: Sanierungsmaßnahme
• § 24 BauGB – Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde
• § 80 GEG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen