Wann muss ich in Augsburg Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Veröffentlicht am 8. September 2026 · Lesezeit ca. 10 Minuten · Anthuber Immobilien, Neusäß/Augsburg

„Spekulationssteuer“ ist nur ein gebräuchlicher Name

Das Steuerrecht kennt keine eigenständige Steuer mit diesem Titel. Gemeint sind Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Ein steuerpflichtiger Gewinn wird den sonstigen Einkünften zugerechnet und kann deshalb die Einkommensteuer des gesamten Verkaufsjahres verändern.

Zwei Konsequenzen sind besonders wichtig. Erstens gibt es keinen verlässlichen Pauschalsatz wie bei der Abgeltungsteuer auf Kapitalerträge. Der Einkommensteuertarif 2026 enthält zwar Tarifzonen von 42 und 45 Prozent, doch die tatsächliche Mehrbelastung hängt vom übrigen Einkommen, der Veranlagungsart und weiteren persönlichen Faktoren ab. Zweitens ist der Zeitpunkt des Verkaufs eine steuerliche Planungsgröße. Derselbe wirtschaftliche Gewinn kann innerhalb der Frist steuerpflichtig und nach deren Ablauf steuerfrei sein.

In Augsburg gilt bei Kirchensteuerpflicht der bayerische Satz von 8 Prozent der Einkommensteuer. Der Solidaritätszuschlag kann zusätzlich anfallen. Beides darf erst auf Grundlage der persönlichen Veranlagung berechnet werden.

So wird die Zehnjahresfrist bestimmt

§ 23 EStG erfasst Grundstücksverkäufe, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Bei üblichen Immobilienkaufverträgen wird dafür auf die beiderseitig bindenden, notariell beurkundeten Verträge abgestellt. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung folgen zwar oft erst später, verschieben den steuerlichen Stichtag aber grundsätzlich nicht.

Ein Beispiel macht das Risiko sichtbar: Wurde der Kaufvertrag am 12. September 2016 beurkundet, muss die Zehnjahresfrist anhand dieses Tages berechnet werden. Soll der Verkauf unmittelbar nach Fristablauf stattfinden, sollte der neue Vertrag erst nach dem steuerlich bestätigten Endtermin beurkundet werden. Ein Termin wenige Tage zu früh kann den gesamten Gewinn in die Steuerpflicht bringen. Deshalb gehört die konkrete Fristrechnung vor der Reservierung des Notartermins zur steuerlichen Prüfung.

Auch Sonderfälle knüpfen nicht einfach an das Datum an, an dem die Immobilie in den eigenen Besitz gelangte:

• Erbschaft: Der Erbfall setzt nicht automatisch eine neue Zehnjahresfrist in Gang. Für § 23 EStG ist grundsätzlich die Anschaffung durch den Erblasser maßgeblich.
• Schenkung: Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Die bisherige Frist läuft steuerlich weiter.
• Erbauseinandersetzung oder entgeltlicher Anteilserwerb: Wird nicht nur unentgeltlich übernommen, sondern ein Anteil gegen Zahlung erworben oder übertragen, ist der Vorgang gesondert einzuordnen. Eine pauschale Fristaussage wäre hier unseriös.
• Selbst errichtetes Haus: Für die Grundstücksfrist kommt es grundsätzlich auf den Erwerb des Grund und Bodens an. Innerhalb der Frist errichtete, ausgebaute oder erweiterte Gebäude werden in das Veräußerungsgeschäft einbezogen.
• Später hinzugekaufter Miteigentumsanteil: Für den entgeltlich erworbenen Anteil kann eine eigene steuerliche Betrachtung erforderlich werden, etwa nach Trennung oder Scheidung.

Wenn nur wenige Monate bis zum voraussichtlichen Fristende fehlen, kann die Vermarktung bereits vorbereitet werden. Der Vertragsabschluss muss jedoch entlang des steuerlich geprüften Datums geplant sein. Ein Vertrag, der früh beurkundet wird und erst später wirtschaftlich vollzogen werden soll, ist kein verlässlicher Ersatz für einen Beurkundungstermin nach Ablauf der Frist.

Die Befreiung durch Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Das Gesetz enthält zwei Alternativen. Steuerfrei kann der Verkauf sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich selbst bewohnt wurde. Daneben genügt eine zusammenhängende Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Die zweite Alternative verlangt keine drei vollen Zeitjahre. Rein rechnerisch kann ein Zeitraum von einem Jahr und zwei Tagen drei Kalenderjahre berühren, zum Beispiel vom 30. Dezember 2024 bis zum 2. Januar 2026 bei einem Verkauf im Jahr 2026. Das ist jedoch keine pauschale Gestaltungsgarantie. Die Eigennutzung muss tatsächlich bestanden haben und im Streitfall nachweisbar sein.

Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kommen insbesondere folgende Konstellationen in Betracht:

• Der Eigentümer bewohnt die Immobilie selbst, allein oder gemeinsam mit seiner Familie.
• Die unentgeltliche Überlassung an ein einkommensteuerlich zu berücksichtigendes Kind kann begünstigt sein. Leben weitere Personen in der Wohnung oder endet der Kindergeld- beziehungsweise Kinderfreibetragsanspruch, muss der Fall genauer geprüft werden.
• Eine selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann unter bestimmten Voraussetzungen erfasst sein, wenn sie nicht zur Vermietung bereitgehalten wird.
• Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der ansonsten selbst bewohnten Wohnung schließt die Befreiung nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 nicht anteilig aus.
• Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr kann nach dem BFH-Urteil IX R 10/19 unschädlich sein, wenn im Verkaufsjahr zumindest kurz und in den beiden Vorjahren durchgehend selbst genutzt wurde.

Nicht begünstigt ist eine vollständig vermietete Immobilie. Auch bloßer Leerstand schafft keine Eigennutzung. Anders kann ein Leerstand nach einer vorausgegangenen Selbstnutzung zu beurteilen sein, wenn der Auszug unmittelbar mit der Vorbereitung des Verkaufs zusammenhängt. Bei gemischt genutzten Gebäuden muss zudem geprüft werden, welcher Flächenanteil tatsächlich eigenen Wohnzwecken diente. Eine separat betriebene Praxis oder ein Laden ist nicht mit einem häuslichen Arbeitszimmer gleichzusetzen.

Besondere Vorsicht gilt bei abgetrennten Grundstücksteilen. Der BFH hat im Urteil IX R 14/22 entschieden, dass sich die Eigennutzungsbefreiung nicht auf eine abgetrennte unbebaute Teilfläche erstreckt, wenn deren Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Wohnhaus durch die Teilung entfallen ist. Das kann auch bei einem teilbaren Gartengrundstück in Augsburg relevant werden.

Warum eine Zwischenvermietung nach dem Auszug riskant ist

Ein berufs- oder familienbedingter Umzug führt häufig zu der Idee, die bisherige Wohnung bis zum Verkauf noch einige Monate zu vermieten. Steuerlich kommt es dabei auf die Kalenderjahre und den genauen Verlauf der Nutzung an. Unterbricht die Vermietung die erforderliche Eigennutzung in einem der beiden Vorjahre, kann die Befreiung verloren gehen.

Das BFH-Urteil zur unschädlichen Zwischenvermietung ist deshalb eng zu lesen: Es betrifft eine Vermietung im Verkaufsjahr nach einer durchgehenden Selbstnutzung in den zwei Jahren davor und einer zumindest kurzfristigen Eigennutzung zu Beginn des Verkaufsjahres. Daraus lässt sich keine allgemeine Erlaubnis für jede Überbrückungsvermietung ableiten.

Neben der Steuerfrage verändert ein Mietverhältnis die Vermarktung. Eine vermietete Wohnung spricht oft eine andere Käufergruppe an als eine bezugsfreie Wohnung. Welche Wirkung das auf Preis, Zeitplan und Interessentenkreis hat, hängt vom Objekt und vom lokalen Markt ab. Bevor ein Mietvertrag geschlossen wird, sollten daher steuerliche und vermarktungsbezogene Folgen gemeinsam in die Entscheidung einfließen.

Zu den Anschaffungskosten können neben dem damaligen Kaufpreis auch Erwerbsnebenkosten gehören, etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine beim Kauf getragene Maklerprovision. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer regelmäßig 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Nachträgliche Herstellungskosten sind von sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand abzugrenzen; diese Zuordnung sollte aus den Steuerunterlagen übernommen werden.

Auf der Verkaufsseite können unmittelbar veranlasste Kosten den Gewinn mindern. Denkbar sind etwa Maklerkosten, Kosten für erforderliche Unterlagen, eine Vorfälligkeitsentschädigung oder bestimmte Löschungs- und Abwicklungskosten. Ob eine einzelne Ausgabe im konkreten Fall anzusetzen ist, entscheidet die steuerliche Prüfung. Rechnungen, Zahlungsnachweise und alte Steuerbescheide sollten deshalb vollständig vorliegen.

Ein häufiger Überraschungspunkt ist die AfA. Wurde das Gebäude während einer Vermietung abgeschrieben, mindert diese Abschreibung die steuerlich anzusetzenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Der Gewinn steigt dadurch, selbst wenn Verkäufer nur auf Kaufpreis und späteren Verkaufspreis schauen.

Die gesetzliche Freigrenze hilft nur bei sehr kleinen Gesamtgewinnen: Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Es ist kein Freibetrag. Wird die Grenze erreicht oder überschritten, ist nicht lediglich der übersteigende Teil steuerpflichtig.

Vereinfachtes Rechenbeispiel für eine vermietete Wohnung

Das folgende Modell verwendet frei angenommene Werte und bildet keinen Marktpreis für Augsburg ab:

Die vereinfachte Rechnung lautet: 455.000 – 320.000 + 33.600 – 17.000 = 151.600 Euro steuerpflichtiger Gewinn.

Würde der gesamte Zusatzbetrag vereinfachend in einer Tarifzone von 42 Prozent belastet, ergäben sich 63.672 Euro Einkommensteuer. Kirchensteuer und ein möglicher Solidaritätszuschlag sind dabei noch nicht eingerechnet. Diese Multiplikation ist nur eine Orientierung, keine Steuerberechnung: Tatsächlich wirken das übrige Einkommen, der Tarifverlauf, Zusammenveranlagung und weitere Abzüge auf die Belastung.

Wäre der identische Verkauf nach bestätigtem Ablauf der Zehnjahresfrist beurkundet worden, könnte der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei sein. Genau deshalb kann der zeitliche Abstand zwischen Ankauf und geplantem Notartermin wichtiger sein als eine kurzfristige Marktbewegung.

Der gewerbliche Grundstückshandel als zweite Prüfspur

Mehrere Immobilienverkäufe können aus der privaten Vermögensverwaltung in einen Gewerbebetrieb führen. Nach der BFH-Rechtsprechung liegt im Regelfall gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs von regelmäßig fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden. Das bestätigt auch das BFH-Urteil X R 18/18 und X R 19/18.

Die Drei-Objekt-Grenze ist allerdings keine starre Freigrenze. Eine von Beginn an erkennbare Verkaufsabsicht kann auch bei weniger Objekten für Gewerblichkeit sprechen; umgekehrt sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu würdigen. Als eigenständige Objekte können etwa einzelne Eigentumswohnungen zählen. Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilt oder mehrere Grundstücke veräußern möchte, sollte die Einordnung deshalb vor dem ersten Verkauf klären.

Bei gewerblichem Grundstückshandel sind Gewinne nicht allein nach der privaten Zehnjahresregel zu beurteilen. Zusätzlich kann Gewerbesteuer entstehen. Die Stadt Augsburg nennt seit 2026 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 470 v. H. Dieser kommunale Wert spielt nur dann eine Rolle, wenn tatsächlich ein Gewerbebetrieb mit entsprechender Zuordnung vorliegt.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten seriös geprüft werden können

• Notartermin nach dem Fristende planen: Ist der Ablauf absehbar, kann die Vermarktung vorbereitet und die Beurkundung auf einen bestätigten Termin gelegt werden.
• Eigennutzung sauber dokumentieren: Meldeunterlagen, Verbrauchsabrechnungen, Versicherungsunterlagen und andere Nachweise können den tatsächlichen Nutzungsverlauf stützen. Ein Scheinwohnsitz genügt nicht.
• Kostenunterlagen vervollständigen: Kaufvertrag, damalige Nebenkosten, Rechnungen über Herstellungsmaßnahmen, AfA-Verzeichnisse und Verkaufsrechnungen bilden die Grundlage der Gewinnermittlung.
• Verluste korrekt zuordnen: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können nach den gesetzlichen Regeln nur mit entsprechenden Gewinnen ausgeglichen sowie gegebenenfalls zurück- oder vorgetragen werden.
• Familieninterne Übertragungen vorab prüfen: Eine Schenkung startet die Frist nicht neu. Zusätzlich können Schenkungsteuer, wirtschaftliche Absicherung und mögliche Missbrauchsfragen eine Rolle spielen.
• Zahlungsmodelle nicht isoliert betrachten: Raten oder spätere Kaufpreisbestandteile beeinflussen Finanzierung, Sicherheiten und möglicherweise den steuerlichen Zufluss. Ohne Vertrags- und Steuerprüfung sind sie kein verlässliches Mittel gegen Progression.

Wann Sie nicht vorschnell handeln sollten

• Unterschreiben Sie keinen Kaufvertrag, wenn das Ende der Zehnjahresfrist kurz bevorsteht und noch nicht taggenau bestätigt ist.
• Vermieten Sie nach einem Auszug nicht „zur Überbrückung“, bevor die Folgen für die Eigennutzungsbefreiung geklärt sind.
• Starten Sie bei mehreren geplanten Verkäufen nicht ohne Prüfung der Drei-Objekt-Grenze und einer möglichen Verkaufsabsicht.
• Übertragen Sie die Immobilie nicht allein in der Erwartung, eine Schenkung lasse die Frist neu beginnen.
• Reichen Sie keine Gewinnermittlung ein, solange Anschaffungs-, Herstellungs-, AfA- und Veräußerungsunterlagen unvollständig sind.

Wie das Finanzamt vom Verkauf erfährt

Notare müssen beurkundete Grundstücksrechtsvorgänge nach § 18 GrEStG grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Die Mitteilung betrifft auch Vorgänge, die von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sein können.

Diese Anzeige ersetzt nicht die Einkommensteuererklärung des Verkäufers. Ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Immobilienverkauf ist in der Anlage SO zu erklären. Wer einen steuerpflichtigen Gewinn vorsätzlich verschweigt, riskiert ein Steuerstrafverfahren. Offene Frist- oder Gewinnfragen sollten deshalb vor Abgabe der Erklärung mit der Steuerberatung geklärt werden.

Steuerfreiheit über den Fristablauf

• Das genaue Beurkundungsdatum des damaligen Kaufvertrags liegt vor.
• Der geplante Verkaufsvertrag soll erst nach dem bestätigten Ende der Zehnjahresfrist beurkundet werden.
• Bei Erbschaft oder Schenkung ist das maßgebliche Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers geklärt.
• Entgeltlich erworbene Anteile oder eine Erbauseinandersetzung wurden gesondert geprüft.

Steuerfreiheit über Eigennutzung

• Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zusammenhängend selbst bewohnt.
• Eine Vermietung hat den erforderlichen Zeitraum nicht unterbrochen.
• Die tatsächliche Selbstnutzung lässt sich durch geeignete Unterlagen belegen.
• Verkauft wird keine abgetrennte unbebaute Teilfläche, deren Zusammenhang mit dem Wohnhaus entfallen ist.

Grundlagen für beide Wege

• Weitere Verkäufe und die mögliche Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel sind geprüft.
• Belege zu Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten sind vollständig.
• Die während einer Vermietung in Anspruch genommene AfA ist bekannt.
• Die steuerliche Beurteilung erfolgt vor der Festlegung des Notartermins.

Sind alle Punkte eines Befreiungswegs und alle Grundlagen geklärt, spricht das für eine tragfähige Planung. Bleiben einzelne Daten offen, sollte die Vermarktungs- und Beurkundungszeitachse noch nicht endgültig festgelegt werden. Bei mehreren Unsicherheiten ist eine verbindliche steuerliche Prüfung besonders dringlich.

Beim privaten Immobilienverkauf kann ein einziges Vertragsdatum darüber entscheiden, ob ein erheblicher Gewinn steuerpflichtig wird. Ebenso wichtig ist ein lückenlos belegter Verlauf der Eigennutzung. Wer diese Punkte erst kurz vor der Beurkundung prüft, verliert mögliche Handlungsspielräume.

Quellen

• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• § 32a EStG – Einkommensteuertarif 2026
• BFH IX R 10/19 – Zwischenvermietung im Verkaufsjahr
• BFH IX R 27/19 – häusliches Arbeitszimmer
• BFH IX R 14/22 – abgetrennte unbebaute Teilfläche
• BFH X R 18/18 und X R 19/18 – Drei-Objekt-Grenze
• Stadt Augsburg – Gewerbesteuer und Hebesatz
• Bayerisches Landesamt für Steuern – Grunderwerbsteuer
• Höhe der Kirchensteuer nach Bundesland
• § 18 GrEStG – Anzeigepflicht der Notare