Was kostet ein Makler in Augsburg beim Verkauf?

Was ein Makler beim Verkauf in Augsburg kostet, legt kein Gesetz und keine Gebührenordnung fest, sondern der Maklervertrag: eine Provision, die als Prozentsatz des Kaufpreises zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer vereinbart wird und nur anfällt, wenn der Verkauf tatsächlich zustande kommt. Beauftragen Sie als Verkäufer einen Makler für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus und kauft ein Privatmann, tragen Sie mindestens die Hälfte der gesamten Provision; der Käufer zahlt dann nie mehr als Sie. Den Euro-Betrag bestimmen am Ende zwei Größen: der vereinbarte Satz und der erzielte Kaufpreis. Und gerade der Kaufpreis lässt sich in Augsburg nur adressgenau beurteilen, nicht mit einem Stadtdurchschnitt.

• Die Provision ist frei vereinbar und verhandelbar. Für Augsburg gibt es keine amtliche oder gesetzlich festgelegte Höhe.
• Sie wird in der Regel vom notariell beurkundeten Kaufpreis berechnet; auf den Nettosatz kommen 19 Prozent Umsatzsteuer.
• Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit privatem Käufer gilt die Halbteilung nach §§ 656a bis 656d BGB: Ist der Makler für den Verkäufer tätig, zahlt der Käufer höchstens so viel wie der Verkäufer.
• Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbe und gewerbliche Käufer gilt die Halbteilung nicht.
• Kommt kein Kaufvertrag zustande, schulden Sie keine Provision. Aufwendungen müssen Sie nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist.
• Wer mehrere Makler parallel beauftragt, riskiert Streit darüber, wessen Tätigkeit den Verkauf ausgelöst hat.

Gibt es in Augsburg eine feste Maklerprovision?

Nein. Weder das Bürgerliche Gesetzbuch noch eine bayerische Vorschrift noch die Stadt Augsburg legen fest, wie hoch eine Maklerprovision beim Verkauf sein muss oder darf. Was in Ratgebern als „ortsüblich" bezeichnet wird, ist eine Marktgewohnheit, keine Rechtsregel. Für Ihre Rechnung zählt allein, was Sie im Maklervertrag unterschreiben.

Die Rechenlogik ist dabei immer dieselbe:

Daraus folgt: Der Satz ist nur eine von zwei Stellschrauben. Die andere ist der Preis, auf den er angewendet wird. Wer mit einem zu hohen Angebotspreis startet und später nachlassen muss, zahlt zwar weniger Provision, erlöst aber auch weniger. Wer zu niedrig ansetzt, spart nichts, sondern verschenkt Kaufpreis.

Wer zahlt die Provision: Verkäufer, Käufer oder beide?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus, die an einen Verbraucher verkauft werden, regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie die Kosten verteilt werden dürfen. Seit dieser Neuregelung sind diese Modelle zulässig:

Ausgeschlossen ist dagegen das frühere Modell, bei dem der Verkäufer den Makler beauftragt und der Käufer die gesamte Provision übernimmt. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen die Beträge gleich hoch sein. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam. Zahlen beide Seiten und erlässt der Makler einer Seite einen Teil der Provision, wirkt dieser Erlass kraft Gesetzes auch für die andere Seite (§ 656c Abs. 1, § 656d Abs. 2 BGB).

Für Sie als Verkäufer, der den Makler beauftragt, heißt das: Die Halbteilung bedeutet nicht, dass Sie wenig zahlen, sondern dass Sie nicht weniger zahlen als der Käufer. Was andere Eigentümer berichten, ist die Sorge, dass sich die Gesamtsumme seit der Neuregelung eher erhöht habe, weil nun beide Seiten zur Kasse gebeten werden. Ob das in Ihrem Fall zutrifft, entscheidet allein der vereinbarte Satz, nicht das Gesetz.

Wichtig ist außerdem die Form: Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht.

Für welche Immobilien gilt die Halbteilung nicht?

Die Teilungsregeln greifen nur, wenn zwei Voraussetzungen zusammenkommen: Es geht um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, und der Käufer ist Verbraucher. So steht es in § 656b BGB. Fehlt eine der beiden, kann die Provision frei verteilt werden, auch vollständig auf eine Seite.

Das betrifft vor allem:

• Mehrfamilienhäuser
• unbebaute Grundstücke
• Gewerbe- und gemischt genutzte Objekte
• Verkäufe an Unternehmen, etwa an einen Bauträger

In Augsburg spielt der erste Punkt eine besondere Rolle. Die Stadt unterliegt nach der bayerischen Gebietsbestimmungsverordnung dem Umwandlungsvorbehalt nach § 250 BauGB: Wer ein Wohngebäude mit mehr als zehn Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen will, braucht dafür eine Genehmigung der unteren Bauaufsichtsbehörde, solange die Verordnung gilt; sie ist derzeit bis Ende 2026 befristet. Für Eigentümer eines größeren Mehrfamilienhauses ist deshalb nicht nur die Provisionsverteilung offen, sondern schon die Frage, ob als Ganzes oder in Einheiten verkauft wird. Beide Wege führen zu verschiedenen Käufergruppen und damit zu verschiedenen Vereinbarungen im Maklervertrag.

Wann wird die Provision fällig – und wann zahlen Sie nichts?

Die Maklerprovision ist ein Erfolgshonorar. Nach § 652 BGB ist sie nur zu zahlen, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Lohn erst mit Eintritt der Bedingung verlangt werden. Den genauen Zahlungstermin, etwa eine Frist nach der Beurkundung, legt der Maklervertrag fest.

Verkaufen Sie am Ende nicht, entsteht keine Provision. Aufwendungen wie Inserate oder Fotos muss der Eigentümer nach § 652 Abs. 2 BGB nur dann ersetzen, wenn das vereinbart ist, und zwar auch dann, wenn kein Vertrag zustande kommt. Achten Sie deshalb im Vertrag auf Klauseln zum Aufwendungsersatz und darauf, wie die Laufzeit und eine Kündigung geregelt sind.

In Augsburg gibt es Konstellationen, in denen zwischen Notartermin und wirksamem Vertrag Zeit vergeht. In einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet kann nach § 144 Abs. 2 BauGB bereits die Veräußerung eines Grundstücks der schriftlichen Genehmigung der Stadt bedürfen, je nachdem, in welchem Verfahren das Gebiet festgelegt wurde. In einem Gebiet mit gemeindlichem Vorkaufsrecht wartet der Vollzug auf das Zeugnis der Stadt, dass sie ihr Recht nicht ausübt. Ob und wie solche Schwebezeiten den Fälligkeitszeitpunkt der Provision berühren, sollte der Maklervertrag ausdrücklich regeln. Fragen Sie vor der Unterschrift danach.

Was ist in der Provision enthalten?

Die Provision deckt die Tätigkeit ab, die zum Verkauf führt. Was dazugehört, steht im Maklervertrag und unterscheidet sich von Büro zu Büro erheblich. Typische Bestandteile sind:

• Einschätzung des Marktwerts und Festlegung der Preisstrategie
• Beschaffung und Prüfung der Unterlagen, vom Grundbuchauszug bis zu den WEG-Unterlagen
• Exposé, Fotos, Grundrissaufbereitung und Vermarktung
• Vorauswahl der Interessenten, Besichtigungen und Bonitätsprüfung
• Verhandlung und Vorbereitung des Notartermins

Bei uns gehören Bewertung und Vermarktung zusammen: Den Marktwert ermitteln wir im eigenen Haus, auch durch DEKRA-zertifizierte Sachverständige, und die Erstellung des Energieausweises ist Teil unseres Leistungsumfangs. Besichtigungen führen wir als Einzeltermine durch, nicht als Sammeltermin. Wer nicht öffentlich inserieren möchte, etwa nach einem Erbfall oder einer Trennung, kann über unsere Direktvermittlung an vorgemerkte Interessenten verkaufen. Für den Vergleich verschiedener Angebote gilt: Fragen Sie nicht nur nach dem Satz, sondern danach, welche dieser Leistungen enthalten sind und welche gesondert berechnet werden.

Warum hängen die Maklerkosten in Augsburg so stark vom Preis ab?

Weil die Provision ein Anteil am Kaufpreis ist, wiegt jede Unsicherheit beim Preis doppelt: beim Erlös und bei den Kosten. In Augsburg ist der realistische Preis schwerer zu greifen, als ein Blick in Inserate vermuten lässt, und das hat strukturelle Gründe.

Erstens: Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg erfasst die tatsächlich gezahlten Preise, ist aber nicht frei zugänglich. Auskünfte daraus werden nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse erteilt, in der Regel an Behörden und Sachverständige. Ein privater Eigentümer kann also keine Vergleichspreise für seine Straße abrufen. Er ist auf den kostenpflichtigen Immobilienmarktbericht, den Bodenrichtwert oder ein Gutachten angewiesen. Was in Portalen zu sehen ist, sind Angebotspreise, also Wünsche, keine Abschlüsse.

Zweitens: Der Mietspiegel teilt die Lage in Augsburg nicht nach Stadtteilen ein, sondern nach Adressen. Der Mietspiegel der Stadt Augsburg ordnet über ein Adressverzeichnis jeder einzelnen Adresse eine von sieben Lageklassen zu. Zwei Häuser im selben Stadtteil können also unterschiedlich eingestuft sein. Ein Durchschnittswert für „Pfersee" oder „Göggingen" sagt über Ihr Objekt deshalb wenig.

Drittens: Der Gutachterausschuss beschreibt in seinem Immobilienmarktbericht 2025 einen Markt, der sich zunehmend differenziert: In einzelnen Marktsegmenten ist eine Phase der Konsolidierung und Stabilisierung erkennbar, also nicht in allen. Eine pauschale Aussage, Augsburger Immobilien seien gerade mehr oder weniger wert, trifft auf das einzelne Objekt deshalb selten zu.

Die Konsequenz für Ihre Maklerkosten: Lassen Sie sich vor dem Maklervertrag erklären, wie der empfohlene Angebotspreis zustande kommt und auf welche Daten er sich stützt. Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung ist die Grundlage, auf der sich die Provision überhaupt sinnvoll beurteilen lässt.

Wie wirkt sich die Genehmigungslage in Augsburger Stadtteilen auf die Maklerarbeit aus?

Die Provision ist meist ein fester Satz, der Aufwand dahinter ist es nicht. In mehreren Augsburger Planungsräumen kommen Prüfschritte hinzu, die in einem Neubaugebiet am Stadtrand fehlen. Sie verändern nicht die Provisionshöhe, aber die Frage, was Sie von der Leistung erwarten sollten.

In der Innenstadt liegen das Ensemble Altstadt, die Ensembles entlang der Bismarck- und der Lessingstraße sowie das Erhaltungsgebiet „Beidseits der Lessingstraße". In der Jakobervorstadt-Nord ist das Sanierungsgebiet Altstadt Nr. 15 festgelegt, während die früheren Altstadt-Sanierungsgebiete 1 bis 14 aufgehoben sind. Wer dort verkauft, braucht vor der Vermarktung Klarheit, ob das Objekt in einem aktiven Gebiet liegt, ob ein Sanierungsvermerk im Grundbuch steht und ob, bei einem Gebiet im umfassenden Verfahren, nach Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag ansteht. Ein Makler, der das erst nach dem Notartermin klärt, verlängert den Weg zur Eigentumsumschreibung.

In Oberhausen ist das Sanierungsgebiet Oberhausen Nr. 11 „Rechts der Wertach" rechtskräftig. Auch hier gehört die Frage nach der sanierungsrechtlichen Lage in die Unterlagenprüfung, bevor ein Käufer finanziert und der Notar den Vertrag entwirft.

In Haunstetten treffen zwei Regelungen aufeinander: das Sanierungsgebiet Haunstetten Nr. 1 im vereinfachten Verfahren, in dem Vorhaben einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedürfen, und für das Plangebiet Haunstetten Südwest eine Vorkaufsrechtssatzung der Stadt. Sie ermöglicht der Stadt, in Grundstücksverkäufe einzutreten. Für Verkäufer eines Grundstücks in diesem Gebiet heißt das: Der Käufer, mit dem verhandelt wurde, ist erst sicher, wenn feststeht, dass die Stadt ihr Recht nicht ausübt. Genau für solche Fälle sollte der Maklervertrag regeln, was mit der Provision geschieht.

Kann man die Maklerprovision verhandeln?

Ja. Weil keine Höhe vorgeschrieben ist, sind Satz, Leistungsumfang, Laufzeit und Zahlungstermin Gegenstand der Verhandlung. Bei Wohnung und Einfamilienhaus mit privatem Käufer setzt das Gesetz nur einen Rahmen: Zahlen beide Seiten, gilt ein Erlass für die eine auch für die andere.

Sinnvoll verhandeln lässt sich vor allem über:

• den Satz im Verhältnis zum erwarteten Kaufpreis
• den Leistungsumfang, etwa ob Energieausweis, Unterlagenbeschaffung oder Home Staging enthalten sind
• die Vertragslaufzeit und Kündigungsmöglichkeiten
• den Zahlungszeitpunkt bei genehmigungspflichtigen Verkäufen

Was Eigentümer in diesem Zusammenhang beschäftigt, ist die Frage, ob die verlangte Provision angemessen ist und ob ihr eine erkennbare Gegenleistung gegenübersteht. Beides lässt sich nur am Vertrag beantworten, nicht am Satz allein. Ein niedriger Satz ohne Bewertung, Unterlagenprüfung und Verhandlungsführung kann am Ende teurer sein als ein höherer mit vollem Leistungsumfang.

Zwei Makler, ein Haus: Wann droht die Provision doppelt?

Manche Eigentümer beauftragen mehrere Makler gleichzeitig, um die Reichweite zu erhöhen, oder sprechen nebenher mit einem Interessenten, den ein anderer Makler schon kannte. Was andere Eigentümer dabei als Sorge schildern: dass ein Streit um die Provision erst sichtbar wird, wenn der Käufer schon gefunden ist.

Rechtlich knüpft § 652 BGB den Anspruch an zwei Dinge: einen Maklervertrag und die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Kaufvertrag. Wer mit mehreren Maklern Verträge hat, kann deshalb mehreren gegenüber in Erklärungsnot geraten, wenn sich nicht eindeutig sagen lässt, wessen Nachweis oder Vermittlung den Abschluss ausgelöst hat. Umgekehrt verliert ein Makler seinen Anspruch, wenn er dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für die andere Seite tätig war, so regelt es § 654 BGB.

Daraus folgen drei praktische Regeln:

• Beauftragen Sie nur einen Makler, oder halten Sie schriftlich fest, wer welche Interessenten betreut.
• Dokumentieren Sie, von wem ein Interessent zuerst Exposé und Adresse erhalten hat.
• Leiten Sie Anfragen, die direkt bei Ihnen eingehen, an den beauftragten Makler weiter, statt parallel zu verhandeln.

Welche Kosten kommen neben der Provision hinzu?

Die Maklerprovision ist ein wesentlicher Posten beim Verkauf, aber nicht der einzige. Hinzu kommen je nach Fall die Löschung eigener Grundschulden, Unterlagen und Energieausweis, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und gegebenenfalls Einkommensteuer auf den Gewinn. Wer Notar- und Grundbuchkosten des Kaufvertrags und die Grunderwerbsteuer trägt, regelt der notarielle Kaufvertrag. Eine vollständige Aufstellung mit Augsburger Gebühren und einer Beispielrechnung finden Sie in unserem Beitrag zu den Kosten beim Immobilienverkauf in Augsburg.

Kann ich die Maklerkosten steuerlich absetzen?

Nur, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Bei einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG ist der Gewinn der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und Anschaffungskosten sowie Werbungskosten andererseits. Kosten, die mit dem Verkauf zusammenhängen, können den steuerpflichtigen Gewinn deshalb mindern; in welchem Umfang das für Ihre Provision gilt, klärt die Steuerberatung. Ist der Verkauf steuerfrei, etwa weil zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder weil Sie die Immobilie ausschließlich oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben, wirkt sich die Provision steuerlich nicht aus. Wann das der Fall ist, erklären wir im Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Augsburg. Eine verbindliche Berechnung gehört in die Hände einer Steuerberatung.

Lohnt sich ein Makler gemessen an den Kosten?

Das lässt sich nur über den Nettoerlös beantworten, nicht über die Provision allein. Auch ein Privatverkauf kostet: Unterlagen, Fotos, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. In Augsburg kommt hinzu, dass ein Privatverkäufer ohne Zugang zur Kaufpreissammlung den Preis aus Angebotsdaten ableiten muss und Genehmigungsfragen selbst klären muss. Ob sich die Provision für Sie rechnet, hängt davon ab, wie viel davon Sie selbst leisten können und wollen. Eine ausführliche Abwägung finden Sie in unserem Beitrag Immobilie in Augsburg privat oder mit Makler verkaufen.

Häufige Fragen zu den Maklerkosten beim Verkauf in Augsburg

Weiterlesen

• Immobilie in Augsburg verkaufen mit Anthuber Immobilien
• Unsere Leistungen für Eigentümer

Verantwortlich

Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns

Quellen

• Bürgerliches Gesetzbuch, § 652 Entstehung des Lohnanspruchs, § 654 Verwirkung des Lohnanspruchs, §§ 656a bis 656d Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser — gesetze-im-internet.de
• Baugesetzbuch, § 144 Genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge — gesetze-im-internet.de
• Umsatzsteuergesetz, § 12 Steuersätze; Einkommensteuergesetz, § 23 Private Veräußerungsgeschäfte — gesetze-im-internet.de
• BayernPortal: Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses
• Stadt Augsburg: Mietspiegel 2025 mit Adressverzeichnis zur Lageklassenzuordnung
• Stadt Augsburg: Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienmarktbericht 2025
• Stadt Augsburg: Vorkaufsrechtssatzung Haunstetten Südwest
• Stadt Augsburg, Stadtplanungsamt: Sanierungsmaßnahmen und Sanierungsgebiete
• Bayerische Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) — gesetze-bayern.de