Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Augsburg?

Veröffentlicht am 22. September 2026 · Lesezeit ca. 11 Minuten · Anthuber Immobilien, Neusäß/Augsburg

Kostenübersicht: Was Verkäufer und Käufer einplanen

Die Erwerbsnebenkosten des Käufers sind nicht automatisch Verkaufskosten. In Bayern fällt beim Erwerb regelmäßig Grunderwerbsteuer an; hinzu kommen die Kosten für Beurkundung, Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Finanzierung. Diese Posten mindern nicht unmittelbar den Erlös des Verkäufers, beeinflussen aber das Gesamtbudget der Käuferseite.

Auf Verkäuferseite stehen dagegen die vertraglich vereinbarte Courtage, Aufwendungen für die Löschung eigener Grundpfandrechte, erforderliche Nachweise, Aufbereitung und laufende Objektkosten. Ein noch gebundenes Darlehen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen. Einkommensteuer entsteht nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen eines privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt sind und keine Ausnahme greift.

Gegenüber Notariat und Grundbuchamt können gesetzliche Haftungsregeln weiter reichen als die interne Kostenverteilung. Deshalb sollte der Kaufvertrag eindeutig festhalten, welche Seite welche Kosten übernimmt. Für die Erlösplanung zählt am Ende nicht, wer einen Posten „normalerweise“ zahlt, sondern was im konkreten Vorgang rechtlich und vertraglich geschuldet ist.

1. Maklerprovision: Vereinbarung und Gegenleistung getrennt prüfen

In Beispielrechnungen für Wohnimmobilien wird häufig mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Seite gerechnet. Das ist keine gesetzlich festgeschriebene Augsburger Gebühr. Die Courtage ist verhandelbar, und ihre Höhe folgt dem jeweiligen Maklervertrag. Bei einem Kaufpreis von 460.000 Euro entsprechen 3,57 Prozent rechnerisch 16.422 Euro.

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt § 656a BGB die Textform des Maklervertrags vor. Ist der Makler für beide Kaufvertragsparteien tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, kann eine Kostenbeteiligung der anderen Seite nach § 656d BGB höchstens in derselben Höhe vereinbart werden; sie wird erst fällig, wenn die zunächst verpflichtete Seite gezahlt hat und dies nachweist. Sonderfälle und andere Objektarten müssen gesondert beurteilt werden.

Vor der Unterschrift gehören Leistungsumfang, Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provisionshöhe und Fälligkeit auf den Prüfstand. Wirtschaftlich sinnvoll ist ein Vergleich des erwarteten Nettoerlöses: Beim Privatverkauf entstehen ebenfalls Aufwendungen für Unterlagen, Darstellung, Anzeigen, Besichtigungen und Verhandlungen. Beim Maklerverkauf steht diesen Aufgaben die vereinbarte Courtage gegenüber. Eine seriöse Rechnung unterstellt weder automatisch einen höheren Preis noch einen garantierten Zeitgewinn.

2. Grundschuld löschen: Nominalbetrag und Ablauf früh klären

Eine vollständig zurückgezahlte Finanzierung verschwindet nicht von selbst aus dem Grundbuch. Bleibt die Grundschuld eingetragen und soll das Objekt lastenfrei übertragen werden, benötigt das Notariat die erforderlichen Unterlagen der Bank und veranlasst die Löschung im Zuge des Vollzugs. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Maßgeblich ist der Wert des eingetragenen Rechts, nicht nur die aktuelle Restschuld.

Pauschale Prozentangaben sind lediglich grobe Orientierung, weil Rang, Erklärungen, Vollzug und weitere Rechte den Vorgang beeinflussen können. Im späteren Rechenbeispiel werden 900 Euro bei einer angenommenen Grundschuld von 280.000 Euro eingesetzt. Dieser Betrag ist eine Modellannahme und kein Angebot für ein Augsburger Grundstück.

Nicht in jedem Fall muss die bestehende Grundschuld gelöscht werden. Mitunter kommt eine Abtretung oder weitere Nutzung in Betracht. Ob dies möglich und für beide Seiten wirtschaftlich sinnvoll ist, entscheiden die beteiligten Banken, die Käuferfinanzierung und das Notariat. Wer die Löschungsbewilligung erst kurz vor dem Termin anfordert, riskiert vermeidbare Verzögerungen. Deshalb sollten Grundbuchstand, Darlehensstatus und Ansprechpartner der Bank gleich zu Beginn feststehen.

3. Energieausweis: Pflicht mit klaren Fristen

Nach dem Gebäudeenergiegesetz ist beim Verkauf grundsätzlich ein gültiger Energieausweis erforderlich. Kaufinteressenten müssen ihn spätestens bei der Besichtigung sehen können; unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags ist er zu übergeben. Besteht bereits ein Ausweis, gilt er nach § 79 GEG grundsätzlich zehn Jahre. Bei kommerziellen Anzeigen sind die Angaben nach § 87 GEG aufzunehmen, sofern zu diesem Zeitpunkt ein Ausweis vorliegt.

Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgesehen. Eine Ausnahme besteht, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Änderungen mindestens das damalige Wärmeschutzniveau erreicht hat. Für andere Bestandsgebäude kann ein Verbrauchsausweis zulässig sein. Welcher Ausweistyp passt, sollte ein ausstellungsberechtigter Fachbetrieb anhand der Gebäudedaten entscheiden.

Für die Kosten gibt es keine amtliche Einheitspreisliste. Ein einfacher Verbrauchsausweis wird am Markt oft für einen niedrigen dreistelligen oder zweistelligen Betrag angeboten; ein Bedarfsausweis mit Datenerhebung ist regelmäßig deutlich teurer. Als unverbindliche Planungsspanne können etwa 50 bis 150 Euro für einen Verbrauchsausweis und 300 bis 600 Euro für einen Bedarfsausweis dienen. Umfang, Ortstermin und Gebäude entscheiden über das konkrete Angebot.

Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigenpflichten können nach § 108 GEG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Ausweis sollte deshalb nicht erst nach Veröffentlichung des Exposés beauftragt werden. Neben der Rechtssicherheit schafft er für Interessenten eine einheitliche energetische Einordnung.

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt Eigentumsverhältnisse, Rechte und Belastungen. Beim Amtsgericht Augsburg kostet der einfache Ausdruck 10 Euro, der amtliche Ausdruck 20 Euro. Einsicht und Ausdruck setzen ein berechtigtes Interesse voraus. Wer lediglich ein Kaufinteresse hat, benötigt üblicherweise eine Vollmacht des Eigentümers.

Für die räumliche Zuordnung kann eine Flurkarte erforderlich sein. Das BayernPortal nennt 25 Euro bis einschließlich DIN A3 und 48 Euro bis DIN A1. Ein Flurstücks- und Eigentumsnachweis kostet für das erste Flurstück ebenfalls 25 Euro; personenbezogene Auszüge verlangen einen Berechtigungsnachweis.

Bei Fragen zu genehmigten Grundrissen oder Umbauten kann die Bauakte wichtig werden. Die Einsicht in vorhandene Akten des Augsburger Stadtgebiets kostet im Stadtarchiv 35 Euro. Ein anschließender Scanauftrag für die enthaltenen Pläne kostet weitere 70 Euro. Da das Bauaktenarchiv im Zweiten Weltkrieg weitgehend zerstört wurde, sind Unterlagen aus der Zeit vor 1945 nur selten vorhanden. Ein fehlender Altbauplan ist deshalb nicht automatisch ein Versäumnis des Eigentümers.

Eine Altlastenauskunft bei der Stadt Augsburg kostet je nach Umfang ab 50 Euro. Die Behörde nennt eine Bearbeitungszeit von zwei bis vier Wochen und verlangt bei Antragstellern, die nicht Eigentümer sind, eine Vollmacht. Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, Kopien, neue Grundrisse, eine belastbare Wohnflächenberechnung und Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft können zusätzliche Gebühren oder private Honorare auslösen.

Bei einer Eigentumswohnung gehören regelmäßig Teilungserklärung, Aufteilungsplan, aktuelle Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Informationen zur Erhaltungsrücklage in die Unterlagenmappe. Welche Dokumente die finanzierende Bank verlangt, sollte vor der Interessentenprüfung geklärt werden. Vollständigkeit ist oft wichtiger als der einzelne Beschaffungspreis: Fehlt ein entscheidender Nachweis, können Finanzierung und Beurkundung ins Stocken geraten. Eine ausführliche Liste finden Sie in unserem Beitrag zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf in Augsburg.

5. Vorfälligkeitsentschädigung: Vertrag statt Faustformel

Wird ein Immobiliendarlehen mit gebundenem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann die Bank unter den Voraussetzungen des § 490 Abs. 2 BGB Ersatz ihres Schadens verlangen. Die Höhe hängt unter anderem von Restschuld, Zinssatz, verbleibender Bindung, Tilgungsrechten und dem Zeitpunkt der Ablösung ab. Historische Prozentspannen sind für die aktuelle Planung zu ungenau.

Ein wichtiger Prüfpunkt ist § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kann der Darlehensnehmer mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Entscheidend ist nicht allein das Datum der Vertragsunterschrift. Auch vertragliche Sondertilgungen, Zinsbindungsende und formale Anforderungen können die Abrechnung verändern.

Vor Festlegung des Verkaufstermins empfiehlt sich daher eine schriftliche Ablöseauskunft der Bank mit Stichtag. Im Rechenbeispiel stehen 1.800 Euro nur als Annahme. Der echte Betrag kann höher, niedriger oder null sein.

6. Spekulationssteuer: Nutzung und Fristen vorab einordnen

§ 23 EStG erfasst private Grundstücksverkäufe grundsätzlich, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind regelmäßig die notariellen Vertragsdaten. Die Steuer bezieht sich nicht auf den gesamten Verkaufspreis, sondern auf den nach den gesetzlichen Regeln ermittelten Gewinn.

Eine wichtige Ausnahme betrifft selbst genutzte Immobilien. Nicht erfasst sind Objekte, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken dienten, oder die im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurden. Vermietungszeiten, Erbschaft, Schenkung, ein abgetrennter Grundstücksteil oder mehrere Verkäufe können die Einordnung verändern. Ausführlich erklären wir das im Ratgeber Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Augsburg.

Veräußerungskosten können bei einem steuerpflichtigen Geschäft den Gewinn beeinflussen. Bei einem steuerfreien Verkauf führen dieselben Ausgaben nicht automatisch zu einem steuerlichen Vorteil. Eine individuelle Berechnung gehört bei Zweifeln in die Hände einer Steuerberatung; der Makler oder das Notariat ersetzt diese Prüfung nicht.

7. Weitere Kosten, die leicht übersehen werden

• Aufbereitung: Kleinreparaturen, Malerarbeiten oder eine gründliche Reinigung können die Präsentation verbessern. Ob sich eine größere Sanierung wirtschaftlich trägt, hängt vom Zustand und von der Zielgruppe ab.
• Entrümpelung: Volumen, Schadstoffe, Zugänglichkeit, Etage und Entsorgungsweg bestimmen den Preis. Ohne Besichtigung ist eine belastbare Augsburger Pauschale nicht möglich.
• Darstellung und Vermarktung: Fotos, Grundrissaufbereitung, Exposé, Portalinserate oder besondere Aufnahmen sind beim Privatverkauf eigene Budgetposten. Im Maklerauftrag ist zu prüfen, was die vereinbarte Leistung umfasst.
• Laufende Objektkosten: Bis zum vertraglich festgelegten Besitzübergang laufen etwa Hausgeld, Versicherung, Energie, Erbbauzins oder Finanzierung weiter. Die zeitanteilige Abrechnung gehört in die Vertragsabwicklung.
• Beratung: Erbengemeinschaft, Trennung, steuerpflichtiger Verkauf, ungeklärte Mängel oder ein Mietverhältnis können anwaltliche, steuerliche oder sachverständige Unterstützung erforderlich machen.
• Vermietete Wohnung: Für Augsburg gilt in den von § 577a BGB erfassten Umwandlungsfällen nach der bayerischen Mieterschutzverordnung eine zehnjährige Kündigungssperrfrist. Das ist kein allgemeines Recht, bei jedem Verkauf zu kündigen. Mietvertrag, Umwandlungszeitpunkt und Erwerbsziel müssen rechtlich geprüft werden.

Zusammen ergeben diese Positionen 22.642 Euro. Das entspricht rund 4,9 Prozent des Verkaufspreises. Vor einer möglichen Steuer und weiteren objektbezogenen Kosten verbleiben rechnerisch 437.358 Euro. Ändert sich nur eine große Position, verschiebt sich das Ergebnis deutlich. Deshalb dürfen diese Zahlen nicht auf ein konkretes Objekt übertragen werden, ohne Verträge, Grundbuch und Angebote zu prüfen.

Wo Sparen sinnvoll ist – und wo Zurückhaltung teuer werden kann

Sinnvoll ist es, Unterlagen früh und direkt bei den zuständigen Stellen zu bestellen, die Ablösung des Darlehens rechtzeitig anzufragen und unnötige Doppelarbeiten zu vermeiden. Auch die Frage, ob eine Grundschuld weitergenutzt oder abgetreten werden kann, darf vorab mit Bank und Notariat geklärt werden. Ein Verbrauchsausweis spart nur dann Geld, wenn er für das Gebäude zulässig und inhaltlich passend ist.

Nicht sinnvoll ist es, Pflichtangaben zu umgehen, bekannte Mängel zu verschweigen oder ohne belastbare Wertermittlung einen Wunschpreis festzusetzen. Ein zu hoher Einstiegspreis kann Nachfrage kosten und spätere Preisnachlässe provozieren; eine genaue Prozent- oder Zeitwirkung lässt sich daraus aber nicht seriös garantieren. Ebenso wenig sollte eine umfassende Sanierung allein aus Hoffnung auf einen höheren Kaufpreis begonnen werden. Erst Zielgruppe, Zustand, Kosten und erwartete Wirkung ergeben eine tragfähige Entscheidung.

Gehen Sie diese zwölf Punkte durch, bevor Sie den Angebotspreis festlegen:

Kostenplanung vor dem Verkaufsstart

• Der aktuelle Grundbuchstand und der Nominalbetrag jeder Grundschuld sind bekannt.
• Von der finanzierenden Bank liegt eine stichtagsbezogene Ablöseauskunft vor.
• Anschaffungsdatum und mögliche Eigennutzungszeiträume sind steuerlich eingeordnet.
• Es ist geklärt, welcher Energieausweistyp für das Gebäude zulässig ist.
• Ein vorhandener Energieausweis ist am Verkaufstermin noch gültig.
• Wohnfläche und Grundrisse sind nachvollziehbar dokumentiert.
• Bei Wohnungseigentum liegen Teilungserklärung, Abrechnungen, Wirtschaftsplan und relevante Beschlüsse vor.
• Eine gegebenenfalls erforderliche Verwalterzustimmung ist geprüft.
• Angebote für Aufbereitung, Räumung und externe Vermarktungsleistungen sind realistisch kalkuliert.
• Bei vermieteten Objekten sind Mietvertrag, Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz fachlich geprüft.
• Bei einem Erbfall ist der notwendige Erbnachweis vorhanden oder beantragt.
• Eine schriftliche Nettoerlösrechnung enthält feste Beträge, Annahmen und eine Reserve.

Auswertung

• 10 bis 12 Punkte geklärt: Der Vermarktungsstart lässt sich auf einer belastbaren Kostengrundlage vorbereiten.
• 6 bis 9 Punkte geklärt: Die offenen Themen sollten zuerst priorisiert werden, vor allem Finanzierung, Steuer und fehlende Unterlagen.
• Weniger als 6 Punkte geklärt: Der erwartete Nettoerlös ist noch zu unsicher für eine verlässliche Preis- und Terminplanung.

Fazit: Nicht die Anzahl, sondern die Tragweite der Posten entscheidet

Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakteneinsicht kosten in Augsburg jeweils vergleichsweise wenig. Auch ein Energieausweis oder eine Wohnflächenberechnung bleibt häufig überschaubar. Größere Unsicherheit entsteht dort, wo Verträge und persönliche Verhältnisse ins Spiel kommen: Courtage, Darlehensablösung und ein möglicherweise steuerpflichtiger Gewinn können den Erlös wesentlich verändern.

Ebenso wichtig ist die Preisstrategie. Ein unrealistischer Angebotspreis erscheint zwar in keiner Kostenliste, kann aber Nachfrage und Verhandlungsposition beeinträchtigen. Statt einer unbelegten Erfolgsformel braucht es eine nachvollziehbare Wertermittlung, einen vollständigen Datenraum und eine Rechnung mit mehreren Szenarien.

Quellen

• §§ 656a, 656c und 656d BGB: Textform und Verteilung von Maklerkosten
• §§ 489 und 490 BGB: Kündigung von Immobiliendarlehen
• § 23 EStG: private Veräußerungsgeschäfte
• §§ 79, 80, 87 und 108 GEG: Energieausweis, Anzeige und Bußgeld
• Amtsgericht Augsburg: Grundbuchamt und Gebühren für Auszüge
• BayernPortal: Flurkarte und Auszüge aus dem Liegenschaftskataster
• Stadt Augsburg: Einsicht in Bauakten
• Stadt Augsburg: Altlastenauskünfte
• Bayerische Mieterschutzverordnung: aktuelle Fassung