Was ist bei einem Scheidungsverkauf in Augsburg zu beachten?

Bei einem Scheidungsverkauf in Augsburg kommt es auf fünf Dinge an: Wer im Grundbuch steht und deshalb zustimmen muss, welcher Wert für den Zugewinnausgleich zählt (der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags, nicht der spätere Verkaufspreis), was mit dem gemeinsamen Kredit geschieht, ob der Verkauf oder die Übertragung an den Ex-Partner Steuern auslöst und ob die Stadt den Vertrag genehmigen muss. Ein Verkauf ist schon im Trennungsjahr möglich, wenn beide Eigentümer mitziehen. Blockiert einer, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht Augsburg – ein Weg mit eigenen Kosten und ungewissem Ergebnis. Familien- und steuerrechtliche Einzelfragen gehören zu Anwalt, Notar und Steuerberater; dieser Beitrag ordnet, in welcher Reihenfolge sie sich stellen.

Zustimmung: Bei Miteigentum müssen beide unterschreiben. Auch Alleineigentümer brauchen oft die Einwilligung des Ehepartners, wenn das Haus praktisch ihr ganzes Vermögen ist (§ 1365 BGB).
Wert: Für den Zugewinn zählt der Stichtag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Wer später verkauft, braucht trotzdem einen Wert zu diesem Tag.
Kredit: Die Bank kann von jedem Darlehensnehmer die volle Rate verlangen – bis sie einen Partner ausdrücklich aus der Haftung entlässt.
Steuer: Wer ausgezogen ist und seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren nach Kauf an den Ex-Partner überträgt, kann Spekulationssteuer zahlen. Grunderwerbsteuer fällt zwischen (Ex-)Ehegatten in der Regel nicht an.
Augsburg: In Sanierungsgebieten kann der Kaufvertrag eine Genehmigung der Stadt brauchen. Zuständig für eine Teilungsversteigerung ist das Amtsgericht Augsburg.

Muss das gemeinsame Haus bei einer Scheidung verkauft werden?

Nein. Eine Scheidung zwingt niemanden zum Verkauf. Es gibt vier Wege, und welcher passt, hängt an Finanzierung, Kindern und Gesprächsbasis:

Weg	Was passiert	Voraussetzung
Gemeinsamer Verkauf an Dritte	Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst, Rest verteilt	Beide Eigentümer stimmen zu
Übernahme durch einen Partner	Ein Partner zahlt den anderen aus und übernimmt das Haus	Bank finanziert den Übernehmenden allein, Einigung über den Wert
Gemeinsam behalten oder vermieten	Eigentum bleibt geteilt, Kosten und Mieteinnahmen auch	Tragfähige Absprache über Jahre
Teilungsversteigerung	Gericht versteigert auf Antrag eines Miteigentümers	Keine Einigung; Antrag beim Vollstreckungsgericht

Rechtlich kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen (§ 749 BGB). Das heißt nicht, dass das Haus sofort verkauft werden muss – es heißt nur, dass niemand auf Dauer gegen seinen Willen Miteigentümer bleiben muss. Für die Entscheidung zählt deshalb zuerst die Frage, ob einer von beiden das Haus allein finanzieren kann. Kann das keiner, bleibt meist nur der Verkauf an Dritte oder die gemeinsame Vermietung.

Wer muss einem Scheidungsverkauf zustimmen?

Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben. Ohne die Unterschrift des anderen kann keiner das ganze Haus verkaufen, auch nicht der, der mehr eingezahlt hat.

Steht nur einer im Grundbuch, ist er nicht automatisch frei. Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand die Einwilligung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Ist das Eigenheim der weit überwiegende Teil des Vermögens, kann genau das zutreffen. Verweigert der andere ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht die Zustimmung ersetzen, wenn der Verkauf den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Ob die Schwelle im Einzelfall erreicht ist, klärt der Notar vor der Beurkundung – er fragt danach ohnehin.

Die Konsequenz für die Planung: Auch der Alleineigentümer sollte den Ex-Partner früh einbinden. Ein Kaufvertrag, der später an der fehlenden Einwilligung hängt, kostet Zeit und im schlechtesten Fall den Käufer.

Kann man das Haus schon im Trennungsjahr verkaufen?

Ja. Das Trennungsjahr ist eine Voraussetzung für die Scheidung (§ 1565 BGB), nicht für den Verkauf. Sind sich beide einig, kann der Notartermin jederzeit stattfinden – vor, während oder nach dem Trennungsjahr.

Was sich im Trennungsjahr ändert, ist die Steuer- und Zugewinnrechnung. Zwei Zeitpunkte sind dafür maßgeblich und sollten bekannt sein, bevor ein Kaufvertrag entworfen wird:

Auszug: Ab dem Auszug nutzt der Ausziehende seinen Anteil nicht mehr selbst. Das zählt für die Spekulationsfrist (siehe unten).
Zustellung des Scheidungsantrags: Ab diesem Tag ist das Endvermögen für den Zugewinnausgleich festgeschrieben.

Ein früher Verkauf bringt Klarheit über die Zahlen und beendet die doppelte Kostenbelastung. Ein später Verkauf kann sinnvoll sein, wenn ein Partner mit den Kindern noch bis zum Ende eines Schuljahres im Haus bleiben soll. Beides geht – es sollte nur eine bewusste Entscheidung sein, keine, die sich durch Abwarten ergibt.

Wer darf bis zum Verkauf im Haus wohnen – und was ist mit der Nutzungsvergütung?

Während der Trennung kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm die Ehewohnung ganz oder teilweise allein überlassen wird, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden (§ 1361b BGB). Das Wohl im Haushalt lebender Kinder zählt dabei ausdrücklich mit. Ist einer allein oder mit anderen Eigentümer des Grundstücks, ist das besonders zu berücksichtigen.

Wer ausgezogen ist und binnen sechs Monaten keine ernsthafte Rückkehrabsicht bekundet, hat dem anderen nach derselben Vorschrift unwiderleglich das alleinige Nutzungsrecht überlassen. Für den Verkauf heißt das: Die Besichtigungen finden in einem Haus statt, das nur noch einer nutzt, und der andere hat nach derselben Vorschrift alles zu unterlassen, was dieses Nutzungsrecht erschwert. Termine, Schlüssel und Fotos brauchen deshalb eine Absprache, bevor der erste Interessent kommt.

Der Ausgezogene kann eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht. Einen festen Satz gibt es nicht. Für Augsburg liegt mit dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt eine neutrale Bezugsgröße für die ortsübliche Miete vor; er ordnet jede Adresse einer von sieben nummerierten Lageklassen zu. Wer über die Nutzungsvergütung verhandelt, hat damit eine Zahl, auf die sich beide berufen können, statt zwei Schätzungen gegeneinander.

Welcher Immobilienwert zählt bei Scheidung – und warum ist das nicht der Verkaufspreis?

Für den Zugewinnausgleich zählt der Wert am Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird – also dem anderen Ehegatten zugestellt ist (§ 1384 BGB). Der Kaufpreis, der Monate später beim Notar steht, ist eine andere Zahl. Liegen zwischen Stichtag und Verkauf viele Monate, können beide Werte auseinanderlaufen.

Das ist mehr als eine Formalie. Wird das Haus gemeinsam verkauft und gehört beiden je zur Hälfte, gleicht sich der Unterschied über die Erlösteilung oft aus. Gehört es einem allein, oder übernimmt einer den Anteil des anderen, entscheidet der Stichtagswert direkt über die Höhe der Ausgleichsforderung. Hinzu kommt: Was ein Ehegatte während der Ehe geerbt oder geschenkt bekommen hat, wird seinem Anfangsvermögen zugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Hat etwa ein Elternteil das Grundstück geschenkt, muss auch dessen Wert zum Zeitpunkt der Schenkung ermittelt werden.

Praktisch braucht ein Scheidungsverkauf deshalb oft zwei Wertangaben: eine zum Stichtag für den Zugewinn und eine aktuelle für die Preisfindung. Wer beides gleich zu Beginn sauber dokumentieren lässt, nimmt einem späteren Streit über den Wert die Grundlage.

Eine Vereinbarung über den Zugewinn, die die Ehegatten während des laufenden Scheidungsverfahrens treffen, muss notariell beurkundet werden (§ 1378 Abs. 3 BGB). Eine Absprache per E-Mail trägt nicht.

Wie lässt sich der Wert für Augsburg belastbar ermitteln?

Für ein Haus oder eine Wohnung im Stadtgebiet ist der Gutachterausschuss der kreisfreien Stadt Augsburg zuständig, mit Geschäftsstelle im Geodatenamt. Der Landkreis Augsburg hat einen eigenen Ausschuss beim Landratsamt; für das Stadtgebiet ist er nicht zuständig. Drei Wege kommen infrage:

Weg	Was er leistet	Grenze
Gutachten des Gutachterausschusses	Verkehrswertgutachten, das Eigentümer und Gerichte beantragen können (§ 193 BauGB)	Nicht bindend, soweit nichts anderes vereinbart ist
Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen	Verkehrswert nach § 194 BauGB zu einem frei gewählten Wertermittlungsstichtag (§ 2 ImmoWertV), also auch zum Zugewinn-Stichtag	Kostet Geld; beide Seiten sollten den Gutachter gemeinsam beauftragen
Marktwerteinschätzung eines Maklers	Schnelle Orientierung für die Preisstrategie	Für einen streitigen Zugewinnausgleich meist zu schwach

Wichtig für private Eigentümer: Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung gibt der Augsburger Gutachterausschuss nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse heraus, grundstücksbezogen nur an Schweigepflichtige wie Sachverständige. Ein Ehepaar, das selbst nachsehen will, was das Nachbarhaus gekostet hat, bekommt diese Zahl nicht. Der Bodenrichtwert ist online über BORIS-Bayern gegen Gebühr abrufbar, kostenlos nur bei Einsicht vor Ort im Geodatenamt.

Für den Scheidungsfall folgt daraus: Wer einen Wert will, den beide akzeptieren, sollte einen Gutachter gemeinsam beauftragen und das Ergebnis vorab für verbindlich erklären. Zwei einseitig beauftragte Gutachten lösen den Streit selten, sie verlagern ihn.

Was passiert mit dem gemeinsamen Immobilienkredit?

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner: Die Bank kann die volle Rate von jedem verlangen, bis das Darlehen getilgt ist (§ 421 BGB). Daran ändert weder der Auszug noch die Scheidung etwas.

Drei Fälle sind zu unterscheiden:

Verkauf an Dritte: Der Kredit wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft noch eine Zinsbindung, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ein Kündigungsrecht besteht nach § 490 Abs. 2 BGB, wenn das Haus verkauft werden soll – der Schaden der Bank ist aber zu ersetzen. Diese Summe gehört in die Erlösrechnung, bevor über die Aufteilung gesprochen wird.
Übernahme durch einen Partner: Der Übernehmende braucht eine Finanzierung, die die Bank ihm allein zutraut. Der Ausscheidende ist erst frei, wenn die Bank ihn ausdrücklich aus der Haftung entlässt. Der Eigentumswechsel im Grundbuch allein reicht dafür nicht.
Keine Einigung: Zahlt einer die Rate allein, kann er vom anderen grundsätzlich hälftigen Ausgleich verlangen (§ 426 BGB) – das ist ein weiterer Rechnungsposten, der sich mit Nutzungsvergütung und Zugewinn überschneiden kann.

Die Haftentlassung ist keine Formsache, sondern eine eigenständige Hürde: Die Bank prüft, ob der Verbleibende die Rate allein tragen kann, und entscheidet unabhängig davon, was die Ehegatten untereinander vereinbart haben. Wer ein Haus übernehmen will, sollte die Zusage der Bank haben, bevor der Auszahlungsbetrag verhandelt wird.

Fällt beim Scheidungsverkauf Spekulationssteuer an?

Spekulationssteuer kann anfallen, wenn das Haus weniger als zehn Jahre nach dem Kauf veräußert wird und nicht durchgehend oder zumindest im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt war (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei der Scheidung kommt ein Sonderfall hinzu.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden: Überträgt ein Ehegatte seinen Miteigentumsanteil im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung gegen Ausgleichszahlung auf den geschiedenen Partner, kann das eine Veräußerung sein – auch wenn er dabei unter dem Druck einer drohenden Zwangsvollstreckung stand. Und wer ausgezogen ist, nutzt seinen Anteil nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken – auch dann nicht, wenn der Ex-Partner und das gemeinsame minderjährige Kind weiter dort wohnen (BFH, Urteil IX R 11/21).

Für den Ausziehenden heißt das: Liegt der Kauf noch keine zehn Jahre zurück, kann der Zeitpunkt der Übertragung über die Steuer entscheiden. Wer im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren noch selbst dort gewohnt hat, ist begünstigt; wer zu lange wartet, verliert diese Begünstigung. Ob und wie viel Steuer im Einzelfall anfällt, klärt der Steuerberater. Wie die Zehnjahresfrist allgemein läuft, erklärt unser Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.

Muss bei der Übernahme durch den Ex-Partner Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

In der Regel nicht. Der Erwerb durch den Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit, ebenso der Erwerb durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Die Befreiung gilt also vor und nach der Scheidung – nach der Scheidung aber nur, wenn die Übertragung Teil der Vermögensauseinandersetzung ist.

Kauft dagegen ein neuer Lebenspartner des Übernehmenden einen Anteil mit, gilt die Befreiung für diesen Teil nicht. Die Notarkosten und die Kosten der Grundbuchumschreibung fallen in jedem Fall an; wer sie trägt, gehört in die Vereinbarung.

Was tun, wenn ein Partner nicht verkaufen will?

Dann kann der andere die Teilungsversteigerung beantragen (§ 180 ZVG). Zuständig für Immobilien in Augsburg ist das Amtsgericht Augsburg als Vollstreckungsgericht; es ist zugleich für die Amtsgerichtsbezirke Aichach und Landsberg am Lech zuständig.

Das Verfahren hat Bremsen, die der andere Miteigentümer ziehen kann:

Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren für bis zu sechs Monate einstweilen einstellen, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen ist; einmal wiederholbar.
Gehören nur die (früheren) Ehegatten zur Gemeinschaft, ist das Verfahren einzustellen, wenn das zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes erforderlich ist – auch mehrfach.
Insgesamt darf das Verfahren nach diesen Vorschriften höchstens fünf Jahre eingestellt sein.

Für beide Seiten hat die Teilungsversteigerung Nachteile: Das Verfahren kann sich durch die Einstellungsmöglichkeiten lange hinziehen, und die Kosten des Verfahrens werden vorweg aus dem Versteigerungserlös entnommen (§ 109 ZVG). Was andere Eigentümer berichten: Der Antrag wird mitunter weniger gestellt, um tatsächlich zu versteigern, als um Druck in festgefahrenen Verhandlungen aufzubauen. Wer einen solchen Antrag erhält, kann ihn als Anlass nehmen, die Verkaufsfrage neu zu verhandeln – das Haus ist damit noch nicht verloren.

Welche Genehmigungen kann die Stadt Augsburg verlangen?

Neben Notar und Grundbuchamt kann je nach Lage auch das Stadtplanungsamt beteiligt sein. Augsburg hat mehrere förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Dort kann die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks eine schriftliche Genehmigung der Gemeinde brauchen (§ 144 Abs. 2 BauGB) – das gilt auch für die Übertragung eines Anteils an den Ex-Partner, denn auch sie ist eine Veräußerung. Ob das für ein bestimmtes Haus zutrifft, zeigt ein Blick ins Grundbuch: Ein Sanierungsvermerk wird nur eingetragen, wenn die Satzung diese Genehmigungspflicht nicht ausschließt (§ 143 Abs. 2 BauGB). Steht ein Vermerk im Grundbuch, gehört die Genehmigung in den Zeitplan bis zur Eigentumsumschreibung.

Unter den Augsburger Sanierungsgebieten sind derzeit unter anderem Altstadt Nr. 15 „Jakobervorstadt-Nord“, Oberhausen Nr. 11 „Rechts der Wertach“ und Haunstetten Nr. 1 „Haunstetten-Mitte“. Für Haunstetten-Mitte hat die Stadt das vereinfachte Verfahren gewählt; dort gibt es nach Angabe der Stadt keinen Sanierungsvermerk, genehmigungspflichtig sind dort Vorhaben wie Umbauten. Für den Scheidungsverkauf heißt das: Ein Käufer, der umbauen will, braucht dort für genehmigungspflichtige Vorhaben zusätzlich die sanierungsrechtliche Genehmigung – das gehört in die Gespräche mit Interessenten, nicht erst in den Kaufvertrag. Einen Ausgleichsbetrag erhebt die Stadt nach Abschluss der Sanierung nur in Gebieten mit umfassendem Verfahren. Liegt das Haus in einem solchen Gebiet, gehört bei einer Übernahme ausdrücklich in die Scheidungsvereinbarung, wer von beiden diesen Betrag trägt. In welchem Verfahren ein konkretes Grundstück liegt, sagt das Stadtplanungsamt.

Das zweite ist das gemeindliche Vorkaufsrecht. Augsburg hat eine Vorkaufsrechtssatzung für das Gebiet „Haunstetten Südwest“. Der Erwerber wird erst ins Grundbuch eingetragen, wenn das Liegenschaftsamt bestätigt hat, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt; den Antrag stellt meist der Notar. Für den Scheidungsverkauf ist ein Unterschied wichtig: Verkauft ein Eigentümer an seinen Ehegatten, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen (§ 26 Nr. 1 BauGB). Ein Verkauf an Dritte fällt dagegen unter das Vorkaufsrecht, soweit eine Satzung oder ein gesetzlicher Tatbestand greift.

Für ganz Augsburg gilt außerdem: Gehört zum gemeinsamen Vermögen eine vermietete Eigentumswohnung, die erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, kann sich ein Käufer erst nach einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen (§ 577a BGB). Die bayerische Mieterschutzverordnung setzt diese Frist für Augsburg für ihre aktuelle Laufzeit auf zehn Jahre. Das verkleinert den Käuferkreis auf Kapitalanleger und gehört in die Preiserwartung.

Wie wird der Verkaufserlös aufgeteilt?

Vom Kaufpreis gehen zuerst die Restschuld, eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung und die Verkaufskosten ab. Was bleibt, steht den Eigentümern nach ihren Anteilen im Grundbuch zu – bei hälftigem Miteigentum also je zur Hälfte.

Damit ist der Vermögensausgleich aber nicht erledigt. Zugewinnausgleich, Ausgleich für allein gezahlte Raten und Nutzungsvergütung werden gesondert gerechnet und können die Hälfte-Hälfte-Teilung im Ergebnis verschieben. Wer den Verkauf nicht an diesem Streit scheitern lassen will, kann vereinbaren, dass der strittige Teil des Erlöses bis zur Einigung zurückgehalten wird; wie das abgesichert wird, ist eine Frage für das Vorgespräch beim Notar. So läuft der Verkauf, ohne dass die Ausgleichsfrage vorweggenommen wird.

Was wird beim Scheidungsverkauf am häufigsten übersehen?

Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass die folgenden vier Punkte erst spät auffallen:

Die Nutzungsvergütung wird zu spät verlangt. Wohnt einer nach dem Auszug des anderen allein im Haus, wird die Frage nach einer Vergütung oft erst Monate später im Streit gestellt. Wer sie früh und schriftlich anspricht, vermeidet, dass sie später als Gegenforderung gegen den Ausgleichsanspruch auftaucht.

Mithaften ohne Miteigentum. Wer den Kredit mitunterschrieben hat, aber nicht im Grundbuch steht, haftet der Bank voll, ohne am Haus beteiligt zu sein. Sein Ausgleich läuft allein über den Zugewinn und den Gesamtschuldnerausgleich. Für ihn ist die Haftentlassung durch die Bank die eigentliche Schlüsselfrage.

Belege für Anfangsvermögen fehlen. Was jemand vor der Ehe eingebracht oder von den Eltern bekommen hat, muss er belegen können. Kontoauszüge aus dieser Zeit sind nach Jahren oft nicht mehr zu bekommen. Kaufvertrag, Schenkungsvertrag und Finanzierungsunterlagen gehören deshalb früh in einen gemeinsamen Ordner.

Diskretion wird unterschätzt. Ein öffentliches Inserat mit Fotos aus dem Familienhaus kann in der Trennung eine zusätzliche Belastung sein, gerade wenn Kinder dort noch wohnen. Wir bieten deshalb bei Trennungen die Direktvermittlung ohne öffentliches Inserat über unsere eigene Interessentenkartei an – keine Anzeigen im Internet, keine öffentlichen Bilder und Grundrisse. Wie wir den Verkaufsprozess darüber hinaus so organisieren, dass beide Eigentümer denselben Informationsstand haben, beschreiben wir im Beitrag zu Maklern für Scheidungsimmobilien.

Für den Stichtagswert und den aktuellen Marktwert arbeiten wir mit einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, erstellt von einer DEKRA-zertifizierten Sachverständigen. Ein solches Gutachten kann als Wertermittlungsstichtag auch den Tag der Zustellung des Scheidungsantrags zugrunde legen.

Ute Anthuber, Geschäftsführung

„Wer in Augsburg verkauft, hat es mit anderen Stellen zu tun als ein Eigentümer im Landkreis – vom städtischen Gutachterausschuss bis zum Stadtplanungsamt. Innerhalb der Stadt kommt es vor allem darauf an, ob ein Haus in einem Gebiet mit städtebaulichen Auflagen liegt oder nicht. Deshalb sehen wir uns bei Trennungsimmobilien zuerst Grundbuch und Lage an und klären mit beiden Eigentümern die Wertgrundlage, bevor es um die Vermarktung geht.“

Ute Anthuber, Geschäftsführerin, Anthuber Immobilien GmbH

Häufige Fragen zum Scheidungsverkauf in Augsburg

Kann ich das gemeinsame Haus ohne Zustimmung meines Ex-Partners verkaufen?

Nicht, wenn Sie beide im Grundbuch stehen – dann müssen beide den Kaufvertrag unterschreiben. Auch als Alleineigentümer brauchen Sie die Einwilligung Ihres Ehepartners, wenn das Haus praktisch Ihr ganzes Vermögen ausmacht (§ 1365 BGB). Verweigert er sie ohne ausreichenden Grund, kann das Familiengericht sie ersetzen, wenn der Verkauf einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

Welcher Stichtag gilt für den Wert des Hauses beim Zugewinnausgleich?

Maßgeblich ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag rechtshängig wird, also dem anderen Ehegatten zugestellt ist (§ 1384 BGB). Der spätere Verkaufspreis kann davon abweichen. Ein Verkehrswertgutachten kann diesen Tag als Wertermittlungsstichtag zugrunde legen.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich meinen Hausanteil an meinen Ex-Partner übertrage?

Das ist möglich. Die Übertragung gegen Ausgleichszahlung kann eine Veräußerung sein. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück und haben Sie nicht im Übertragungsjahr und in den beiden Vorjahren selbst dort gewohnt, kann der Gewinn steuerpflichtig sein – auch wenn Ihr Kind weiter im Haus lebt (BFH, IX R 11/21). Lassen Sie den Zeitpunkt vorab vom Steuerberater prüfen.

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn mein Ex-Partner das Haus übernimmt?

In der Regel nicht. Der Erwerb durch den Ehegatten und durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist befreit (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Notar- und Grundbuchkosten fallen trotzdem an.

Was passiert bei einer Teilungsversteigerung in Augsburg?

Auf Antrag eines Miteigentümers versteigert das Amtsgericht Augsburg als Vollstreckungsgericht das Haus. Der andere kann eine einstweilige Einstellung beantragen, bei Gefährdung des Wohls eines gemeinsamen Kindes auch wiederholt, insgesamt höchstens fünf Jahre. Die Verfahrenskosten werden vorweg aus dem Erlös entnommen.

Bin ich nach dem Verkauf meines Anteils automatisch aus dem Kredit entlassen?

Nein. Wer den Darlehensvertrag unterschrieben hat, haftet der Bank weiter als Gesamtschuldner, bis das Darlehen abgelöst ist oder die Bank ihn ausdrücklich aus der Haftung entlässt. Beim Verkauf an Dritte wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst; bei einer Übernahme braucht es die Zustimmung der Bank.

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Verantwortlich

Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.