Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf in Augsburg?

Eine umfassende Sanierung vor dem Verkauf lohnt sich in Augsburg nur selten. Der Mehrerlös deckt Baukosten, Bauzeit und Ausführungsrisiko meist nicht vollständig. In aller Regel rechnen sich dagegen kleine Instandsetzungen, vollständige Unterlagen und eine sorgfältige Präsentation. Bei größeren Maßnahmen kommt in Augsburg etwas hinzu, das in der Rechnung leicht fehlt: Liegt das Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder hat es eine schlechte Energieeffizienzklasse, kann der Käufer bestimmte Arbeiten über Steuervorteile oder Förderkredite günstiger finanzieren als Sie. Dann ist es oft wirtschaftlicher, ihm die Sanierung zu überlassen.

Kleine Reparaturen, Reinigung, Entrümpeln und eine durchdachte Präsentation lohnen sich fast immer. Bad, Küche, Heizung oder Dämmung lohnen sich nur im Ausnahmefall.
Investiertes Geld wird nicht eins zu eins zum Kaufpreis: Käufer bezahlen den Zustand, nicht die Rechnung.
Familien können Häuser der Effizienzklassen F, G und H mit einem KfW-Förderkredit kaufen. Eine halbe Sanierung durch den Verkäufer kann das Haus aus diesem Raster nehmen.
Im Sanierungsgebiet Haunstetten-Mitte brauchen Bauvorhaben eine zusätzliche Genehmigung der Stadt. Steuervorteile nach § 7h EStG setzen eine Vereinbarung mit dem Stadtplanungsamt vor Baubeginn voraus.
Ein Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen.
Der erste Schritt ist die Bewertung im Ist-Zustand, der zweite der Blick ins Planungsrecht für das Grundstück.

Wann bringt eine Sanierung mehr ein, als sie kostet?

Eine Sanierung lohnt sich, wenn der zusätzliche Verkaufserlös höher ist als alle Kosten, die sie verursacht. Zu diesen Kosten gehören nicht nur die Handwerkerrechnungen. Dazu kommen Planung, gegebenenfalls Energieberatung, Kapitalbindung, laufende Kosten während der Bauzeit, ein Puffer für Nachträge und der spätere Verkaufsstart. Gerechnet wird gegen den Preis, den Käufer am Ende tatsächlich zahlen, nicht gegen den Angebotspreis im Inserat.

Der Kern des Problems: Ein teures neues Bad erhöht den Kaufpreis nicht um denselben Betrag. Käufer vergleichen Ihr Haus mit anderen Angeboten in ähnlicher Lage. Ist der Preis nach der Sanierung höher als bei vergleichbaren, ebenfalls modernisierten Häusern, bleibt die Nachfrage aus, gleichgültig, was die Arbeiten gekostet haben.

Maßnahme	Aufwand	Wirkung beim Verkauf	Einschätzung
Reinigung, Entrümpeln, kleine Reparaturen	gering	besserer erster Eindruck, weniger Abschläge	lohnt fast immer
Frischer, neutraler Anstrich	gering	Räume wirken größer und gepflegt	lohnt meist
Home Staging bei leerem Haus	gering bis mittel	Nutzung der Räume wird vorstellbar	lohnt oft
Neues Bad oder neue Küche	hoch	trifft selten den Geschmack des Käufers	lohnt selten
Fenster, Heizung, Dämmung	hoch	technisch wirksam, aber mit Wechselwirkungen	nur nach Fachplanung
Beseitigung von Feuchte- oder Dachschäden	mittel bis hoch	entfernt einen Unsicherheitsfaktor	prüfen, sonst offenlegen

Ein durchgerechnetes Beispiel mit Ist-Zustand und Verkauf nach Sanierung finden Sie in unserem Beitrag Welcher Makler in Augsburg kennt sich mit Sanierung aus?. Dort zeigt sich, wie schmal der Abstand nach Abzug aller Kosten ausfallen kann.

Welche kleinen Maßnahmen lohnen sich vor dem Verkauf fast immer?

Lohnend sind Maßnahmen, die wenig kosten, schnell erledigt sind und einen negativen Eindruck verhindern. Dazu gehören eine gründliche Reinigung, das Entrümpeln von Keller, Dachboden und Garage, das Beheben kleiner Defekte wie tropfender Armaturen oder klemmender Türen, ein gepflegter Eingangsbereich und helle, neutrale Wände in stark abgenutzten Räumen.

Der Grund ist einfach. Kleine sichtbare Mängel lassen Interessenten vermuten, dass auch an anderer Stelle etwas versäumt wurde. Sie ziehen dann pauschal etwas vom Preis ab, und dieser Abschlag kann höher ausfallen als die Reparatur selbst.

Ein unterschätzter Hebel ist die Präsentation. Ein leerstehendes Haus wirkt auf Fotos und bei Besichtigungen kleiner und unbelebter, als es ist. Mit Home Staging, also einer zurückhaltenden Möblierung und Gestaltung für den Verkauf, wird sichtbar, wie sich die Räume nutzen lassen. Wichtig ist, dass das Konzept zur Käufergruppe passt: Eine Familienwohnung wird anders inszeniert als eine kleine Stadtwohnung. Home Staging gehört bei uns zum Leistungsumfang, ebenso die Erstellung des Energieausweises.

Mindestens ebenso wichtig sind die Unterlagen: Rechnungen zu früheren Modernisierungen, Heizungsdaten, Schornsteinfegerprotokolle, Pläne und bei Wohnungen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Was dazugehört, steht in unserer Übersicht zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf.

Lohnen sich neue Heizung, Fenster, Bad oder Küche vor dem Verkauf?

Meist nicht, wenn sie allein für den Verkauf eingebaut werden. Bad und Küche sind Geschmackssache: Was Sie heute einbauen, plant der Käufer womöglich bald wieder um, und der Neupreis wird nicht zum Mehrwert.

Bei Heizung, Fenstern und Dämmung liegt das Risiko woanders. Diese Gewerke greifen technisch ineinander und gehören deshalb in eine gemeinsame Planung durch Fachleute. Was andere Eigentümer berichten, ist vor allem die Sorge, dass eine Wärmepumpe, die vor der Dämmung eingebaut wird, später nicht mehr zum Haus passt. Auch in Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass beim Heizungstausch erst während der Arbeiten zusätzliche Gewerke nötig wurden.

Für den Verkauf heißt das: Eine Einzelmaßnahme ohne Gesamtplan kann einen Käufer, der selbst umfassend sanieren will, sogar stören. Ihm wäre ein Haus lieber, das er von Grund auf nach eigenem Konzept angehen kann.

Anders liegt es bei einem akuten Schaden, etwa einem undichten Dach oder einem Wasserschaden mit Folgeschäden. Hier gibt es zwei saubere Wege: fachgerecht beheben und mit Rechnung dokumentieren, oder offenlegen und im Preis berücksichtigen. Kosmetik über einem ungeklärten Feuchtefleck ist kein dritter Weg.

Warum kann ein unsaniertes Haus für Familien leichter zu finanzieren sein?

Weil es ein Förderprogramm gibt, das genau auf solche Häuser zugeschnitten ist. Mit dem KfW-Programm „Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb“ (Programmnummer 308, bekannt als „Jung kauft Alt“) können Familien den Kauf eines Bestandsgebäudes über einen Förderkredit finanzieren. Voraussetzung ist, dass für das Haus oder die Wohnung bei Antragstellung ein gültiger Energieausweis der Effizienzklasse F, G oder H vorliegt. Der Käufer hat nach der Zusage maximal 4,5 Jahre Zeit, das Gebäude mindestens auf den Standard „Effizienzhaus 85 EE“ oder über energetische Einzelmaßnahmen zu sanieren.

Das dreht die übliche Logik um. Ein Verkäufer, der kurz vor dem Verkauf ein paar energetische Maßnahmen umsetzt und dadurch die Effizienzklasse auf E verbessert, kann sein Haus aus dem Raster dieses Programms nehmen. Für eine junge Familie mit knappem Eigenkapital kann gerade die schlechte Klasse den Kauf finanzierbar machen, weil sie dann mit Förderkredit und eigenem Sanierungsplan rechnen kann.

Infrage kommen ältere, wenig modernisierte Häuser und Wohnungen. Ob ein Objekt in das Raster fällt, zeigt der Energieausweis. Die weiteren Voraussetzungen auf Seiten des Käufers legt die KfW fest. Für Sie als Verkäufer zählt vor allem: Bevor Sie energetisch nachbessern, sollten Sie wissen, welche Effizienzklasse Ihr Haus heute hat und welche Käufergruppe Sie damit ansprechen.

Wem nützt die Sanierung im Augsburger Sanierungsgebiet steuerlich?

Dem, der sie nach Abschluss des Kaufvertrags und mit Vereinbarung der Stadt durchführt, also in der Regel dem Käufer. Für Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erlaubt § 7h EStG erhöhte Abschreibungen auf Modernisierungs- und Instandsetzungskosten. Das gilt ausdrücklich auch für Anschaffungskosten, soweit die Maßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden. Wer selbst einzieht, kann nach § 10f EStG einen Teil der Aufwendungen über zehn Jahre wie Sonderausgaben abziehen. Das gilt auch für Baudenkmäler nach § 7i EStG.

In Augsburg gilt dafür ein klares Verfahren. Nach dem Merkblatt des Stadtplanungsamts zu den §§ 7h, 10f und 11a EStG muss vor Beginn einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme eine vertragliche Vereinbarung mit dem Stadtplanungsamt geschlossen werden. Maßnahmen, die vorher ausgeführt wurden, werden nicht berücksichtigt.

Die Konsequenz für Verkäufer: Wer kurz vor dem Verkauf ohne diese Vereinbarung saniert, verschenkt den Steuervorteil vollständig. Er hilft weder Ihnen noch dem Käufer. Überlassen Sie die Maßnahme dem Käufer, kann er sie mit Vereinbarung und Bescheinigung der Stadt steuerlich geltend machen. Für Kapitalanleger und Selbstnutzer mit entsprechendem Einkommen kann ein sanierungsbedürftiges Haus im Sanierungsgebiet deshalb interessanter sein als ein frisch renoviertes.

Förmlich festgelegte Sanierungsgebiete gibt es in Augsburg unter anderem in Haunstetten („Haunstetten-Mitte“), in Oberhausen rechts der Wertach und in der Innenstadt in der Jakobervorstadt-Nord. Rechts der Wertach ist das Quartier industriell entstanden und von kleinteiligen Arbeiterhäusern auf einem Rasternetz geprägt. Wer hier ein älteres Haus mit Modernisierungsbedarf verkauft, steht genau vor der Konstellation, in der die Frage „Wer saniert?“ auch eine Steuerfrage ist. Die genaue Abgrenzung der Gebiete und ob Ihr Grundstück dazugehört, klärt das Stadtplanungsamt.

Welche Genehmigungen bremsen eine Sanierung in Augsburger Altbauvierteln?

Je nach Lage kommen eine oder mehrere Genehmigungen zur Baugenehmigung hinzu. Das kostet vor allem Zeit, und Zeit ist bei einer Sanierung vor dem Verkauf der knappste Faktor.

Sanierungsgebiet. Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedürfen Vorhaben nach § 144 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Im vereinfachten Verfahren kann die Stadt diese Pflicht ausschließen. Für das Sanierungsgebiet Haunstetten Nr. 1 „Haunstetten-Mitte“ hat sie das nicht getan. Dort gilt das vereinfachte Verfahren, Vorhaben bedürfen aber trotzdem einer sanierungsrechtlichen Genehmigung. Laut Merkblatt der Stadt werden Baugenehmigung und sanierungsrechtliche Genehmigung nebeneinander benötigt, und ohne beide darf nicht begonnen werden. Soweit die Satzung es nicht ausschließt, braucht auch der Kaufvertrag eine Genehmigung; die Frist dafür beträgt laut Merkblatt der Stadt einen Monat.

Ensemble und Baudenkmal. Augsburg hat zahlreiche Ensembles, darunter die Altstadt, das Thelottviertel, das Hochfeld sowie die Bismarck- und die Lessingstraße. Nach Art. 6 BayDSchG braucht eine Erlaubnis, wer ein Baudenkmal verändern will. Im Ensemble ist eine Erlaubnis nötig, wenn die Maßnahme ein Einzeldenkmal betrifft oder sich auf das Erscheinungsbild des Ensembles auswirken kann. Neue Fenster, eine Fassadendämmung oder ein neues Dach können darunter fallen. Was im Einzelfall gilt, klärt die Untere Denkmalschutzbehörde im Bauordnungsamt vor Beginn.

Erhaltungsgebiet. Für das Gebiet „Beidseits der Lessingstraße“ im Bismarckviertel gilt eine Erhaltungssatzung zur städtebaulichen Gestalt. Dort bedürfen Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer eigenen Genehmigung. Wer an einem Haus in diesem Gebiet Fassade, Fenster oder Dach verändern will, muss diese Genehmigung in den Zeitplan einrechnen.

Für die Entscheidung heißt das: In diesen Lagen kann eine Sanierung vor dem Verkauf schon an der Zeitachse scheitern. Kommen Genehmigung, Handwerkersuche und Bauzeit zusammen, verschiebt sich der Verkaufsstart um viele Monate. Und die Wahl der Ausführung liegt am Ende ohnehin nicht nur bei Ihnen.

Welche Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten beim Verkauf?

Pflicht ist für Sie vor allem der Energieausweis. Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt heute Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Nach § 80 GModG müssen Verkäufer oder Makler potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben. Liegt beim Schalten eines Inserats ein Energieausweis vor, muss die Anzeige unter anderem die Art des Ausweises und die Effizienzklasse nennen.

Diese Klasse sehen Interessenten also schon im Inserat. Bei einer schlechten Klasse entscheidet sich vor der ersten Besichtigung, wer sich überhaupt meldet: Familien, die mit Förderung kalkulieren, Handwerker oder Anleger statt Käufer, die sofort einziehen wollen.

Bestimmte Nachrüstpflichten können dagegen den Käufer treffen. Nach § 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 4 GModG gilt für die Dämmung der obersten Geschossdecke und bestimmter ungedämmter Rohrleitungen eine Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Hat Ihr Haus seither nicht den Eigentümer gewechselt, beginnt diese Frist mit dem Verkauf und läuft beim Käufer. Käufer rechnen solche Posten in ihr Angebot ein. Eine günstige Maßnahme wie die Dämmung frei zugänglicher Heizungsrohre im unbeheizten Keller kann es deshalb wert sein, sie vor dem Verkauf zu erledigen und mit Rechnung zu belegen, weil damit ein Verhandlungspunkt wegfällt.

Eine verbreitete Sorge betrifft den Pflichttausch alter Heizkessel beim Eigentümerwechsel. Der Paragraph, der früher das Betriebsverbot für alte Heizkessel regelte, ist in der aktuellen Fassung des Gesetzes als weggefallen gekennzeichnet. Welche Anforderungen an einer konkreten Anlage bestehen, klären Schornsteinfeger oder Energieberater, nicht eine pauschale Annahme.

Wie rechnen Käufer einen Sanierungsstau in den Preis ein?

Mit einem Abschlag, der umso größer ausfällt, je weniger sie über den Zustand wissen. Käufer kalkulieren die erkennbaren Maßnahmen und legen für alles Ungeklärte einen Sicherheitspuffer obendrauf. Für den Preis ist deshalb nicht allein der Mangel entscheidend, sondern die Unsicherheit darüber, was hinter der Wandverkleidung oder unter dem Estrich steckt.

Daraus folgt eine Maßnahme, die fast immer lohnt und keine Baustelle braucht: den Zustand belastbar dokumentieren. Eine chronologische Liste mit Jahr, Umfang und Beleg jeder Modernisierung, ein aktueller Energieausweis und bei Auffälligkeiten ein Befund durch einen Fachmann verkleinern den Puffer, den Käufer einrechnen.

Der Gutachterausschuss der Stadt Augsburg beschreibt den Markt im Immobilienmarktbericht 2025 als differenziert: Einzelne Segmente stabilisieren sich, andere bleiben von Zurückhaltung geprägt. Für Verkäufer heißt das, dass Käufer genauer vergleichen und Unklarheiten seltener großzügig übersehen. Ob sich das wieder ändert, zeigt der nächste Marktbericht.

Eine Sorge beschäftigt viele Eigentümer besonders: dass ein unsaniertes Haus kaum noch zu verkaufen sei. Was wir in der Praxis beobachten, ist differenzierter. Unsanierte Häuser finden ihre Käufer, aber andere Käufer als frisch renovierte, und zu einem Preis, der den Sanierungsbedarf ehrlich abbildet.

Wann ist der Verkauf im Ist-Zustand die bessere Wahl?

Der Verkauf im Ist-Zustand ist meist die bessere Wahl, wenn mindestens einer dieser Punkte zutrifft:

Die nötigen Maßnahmen sind groß, greifen ineinander oder brauchen Genehmigungen.
Das Haus fällt durch seine Effizienzklasse in ein Förderraster für Käufer oder liegt im Sanierungsgebiet, sodass der Käufer die Kosten steuerlich nutzen kann.
Sie haben keine Zeit oder kein Kapital, um eine Baustelle über Monate zu führen und vorzufinanzieren.
Die Immobilie ist geerbt, und eine Erbengemeinschaft müsste sich über jede Maßnahme einigen.
Der Käuferkreis für das Objekt besteht ohnehin aus Menschen, die nach eigenen Vorstellungen umbauen wollen.

Ein weiterer Gesichtspunkt ist die eigene Lebensphase. Was andere Eigentümer berichten, ist eine nüchterne Rechnung: Wer ein Haus nicht mehr selbst nutzen wird, hat von einer Sanierung keinen eigenen Wohnwert mehr, sondern trägt nur noch das Kosten- und Terminrisiko. Für ältere Eigentümer und für Erben kann der Verkauf des unsanierten Hauses deshalb der passende Weg sein. Mehr zur Ausgangslage bei geerbten Häusern lesen Sie in Immobilie in Augsburg geerbt – was tun?.

Wer diskret verkaufen möchte, etwa bei Erbe oder Trennung, muss ein sanierungsbedürftiges Haus nicht öffentlich inserieren. Über die Direktvermittlung sprechen wir vorgemerkte Interessenten aus unserer Kartei gezielt an, darunter auch solche, die bewusst ein Objekt zum Sanieren suchen.

Wie gehen Sie die Entscheidung für Augsburg Schritt für Schritt an?

In fünf Schritten, bevor der erste Handwerker kommt:

Wert im Ist-Zustand ermitteln. Ohne diesen Ausgangswert lässt sich kein Mehrerlös berechnen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erteilt der Gutachterausschuss nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse. Eine fundierte Immobilienbewertung schafft die Vergleichsgrundlage. Wie der Wert entsteht, erklärt der Beitrag Wie viel ist mein Haus in Augsburg wert?.
Lage im Planungsrecht klären. Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, in einem Ensemble oder im Erhaltungsgebiet? Auskunft geben das Stadtplanungsamt und der Denkmal-Atlas des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege.
Energieausweis und Effizienzklasse prüfen. Davon hängt ab, ob das Haus für Käufer förderfähig ist und welche Käufergruppe das Inserat anspricht.
Szenarien nebeneinanderlegen. Verkauf im dokumentierten Ist-Zustand, Verkauf nach kleinen Arbeiten, Verkauf nach größerer Sanierung, jeweils mit allen Kosten, Zeit und Risiko auf derselben Grundlage. Belastbare Beträge kommen aus schriftlichen Angeboten, nicht aus Faustwerten.
Erst dann investieren und nur in Maßnahmen, die eine relevante Unsicherheit beseitigen oder den ersten Eindruck verbessern.

Für Häuser rund um Haunstetten finden Sie Hinweise zur Lage auch auf unserer Seite Immobilienmakler für Haunstetten.

Ute Anthuber, Geschäftsführerin, Anthuber Immobilien GmbH

„Für diese Frage ist Augsburg nicht eine Stadt, sondern viele: Ein Arbeiterhaus rechts der Wertach stellt einen Verkäufer vor andere Fragen als ein Reihenhaus am Stadtrand. In den älteren Vierteln stellt sich deshalb öfter die Frage, wer eine Modernisierung sinnvollerweise übernimmt. Deshalb schauen wir uns zuerst Lage, Unterlagen und Zustand an und rechnen dann gemeinsam mit dem Eigentümer, ob eine Maßnahme vor dem Verkauf ihm nützt oder besser dem Käufer überlassen bleibt.“

Ute Anthuber, Geschäftsführerin, Anthuber Immobilien GmbH

Häufige Fragen

Lohnt es sich, ein Haus vor dem Verkauf zu sanieren?

Eine umfassende Sanierung lohnt sich nur selten, weil der Mehrerlös Kosten, Zeit und Risiko meist nicht vollständig deckt. Kleine Reparaturen, Reinigung, Präsentation und vollständige Unterlagen lohnen sich dagegen fast immer.

Welche Renovierungen lohnen sich vor dem Hausverkauf?

Gründliche Reinigung, Entrümpeln, kleine Reparaturen, neutrale Wandfarben und bei leeren Häusern Home Staging. Neue Bäder, Küchen oder Heizungen lohnen sich nur im Ausnahmefall, weil Käufer eigene Vorstellungen haben und die Kosten selten voll zurückfließen.

Kann man ein unsaniertes Haus in Augsburg gut verkaufen?

Ja, wenn Zustand und Preis zusammenpassen und der Zustand belastbar dokumentiert ist. Unsanierte Häuser sprechen Käufer an, die selbst umbauen wollen, darunter Familien, die mit dem KfW-Programm für Häuser der Effizienzklassen F bis H kalkulieren.

Muss ich vor dem Verkauf die Heizung austauschen?

Eine allgemeine Pflicht des Verkäufers dazu gibt es nicht. Pflicht ist der Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss. Für bestimmte Nachrüstungen, etwa an der obersten Geschossdecke oder an Rohrleitungen, gilt eine Frist von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

Was gilt für eine Sanierung im Sanierungsgebiet in Augsburg?

Bauvorhaben brauchen dort neben der Baugenehmigung in der Regel eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Stadt, etwa im Sanierungsgebiet Haunstetten-Mitte. Steuervorteile nach § 7h EStG gibt es nur, wenn vor Baubeginn eine Vereinbarung mit dem Stadtplanungsamt geschlossen wurde.

Was ist der erste Schritt vor einer Sanierungsentscheidung?

Den Wert im Ist-Zustand ermitteln lassen und klären, ob das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, Ensemble oder Erhaltungsgebiet liegt. Erst mit diesen beiden Angaben lässt sich rechnen, ob eine Maßnahme dem Verkäufer oder dem Käufer mehr nützt.

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Verantwortlich

Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns