Welcher Makler in Augsburg kennt sich mit Sanierung aus?

Veröffentlicht am 1. Oktober 2026 · Lesezeit ca. 12 Minuten · Anthuber Immobilien, Neusäß/Augsburg

Warum Sanierungskompetenz beim Verkauf heute wichtig ist

Bei einem Bestandsgebäude ist der Zustand längst keine beiläufige Exposé-Angabe mehr. Käufer möchten wissen, welche Bauteile erneuert wurden, wie belastbar die Angaben sind und welche Investitionen nach dem Erwerb folgen könnten. Auch eine finanzierende Bank kann den Modernisierungsbedarf in ihre Objekt- und Finanzierungsprüfung einbeziehen. Ungeklärte Technik wird dadurch nicht automatisch zum Verkaufshemmnis, wohl aber zu einem Kalkulationsrisiko.

Hinzu kommt das Gebäudeenergierecht. Je nach Gebäude, Anlage, bisheriger Nutzung und Eigentümerwechsel können Anforderungen etwa an die oberste Geschossdecke, Leitungen in unbeheizten Räumen oder bestimmte alte Heizkessel relevant werden. Die Einzelheiten und Ausnahmen stehen in den §§ 47, 69 und 72 des aktuellen Gebäudemodernisierungsgesetzes. Pauschale Aussagen wären hier falsch: Vor dem Verkauf ist zu klären, was am konkreten Haus gilt und wer eine etwaige Pflicht wann erfüllen muss.

Auch der Augsburger Markt verlangt eine differenzierte Betrachtung. Der städtische Gutachterausschuss beschreibt den Marktbericht 2025 auf Basis von 3.475 notariellen Kaufurkunden und 2.128 ausgewerteten Kaufverträgen. In einzelnen Segmenten erkennt die Stadt Konsolidierung und Stabilisierung, in anderen weiterhin Zurückhaltung. Genau deshalb helfen bundesweite Durchschnittswerte oder pauschale Stadtteilaufschläge bei einem Sanierungsobjekt wenig. Entscheidend sind Objektart, Lage, Bauzustand, Rechte und Lasten sowie wirklich vergleichbare Verkäufe.

Der wirtschaftliche Nachteil eines Sanierungsobjekts entsteht häufig nicht allein aus dem festgestellten Mangel. Schwerer wiegt die Unsicherheit darüber, was hinter einer alten Verkleidung, einer nicht dokumentierten Leitung oder einer vagen Modernisierungsangabe steckt. Interessenten kalkulieren dafür Reserven. Eine gute Vorbereitung beseitigt nicht jeden Mangel, aber sie trennt bekannte Tatsachen von offenen Risiken. Das schafft eine deutlich bessere Grundlage für Preis und Verhandlung.

Was „Sanierung“ im Verkaufskontext bedeutet

Im Alltag wird fast jede Verbesserung als Sanierung bezeichnet. Für einen Verkauf sollten vier Bereiche auseinandergehalten werden:

Für die Vermarktung folgt daraus: Ein frisch gestrichener Raum kann Besichtigungen angenehmer machen, aber er darf einen ungeklärten technischen Zustand nicht überdecken. Wertvoller als das Etikett „saniert“ ist eine Chronologie: welches Gewerk, welches Jahr, welcher Umfang und welcher Nachweis. Wo etwas unbekannt bleibt, wird auch das ausdrücklich vermerkt.

Die richtige Entscheidung entsteht aus mehreren Faktoren, nicht aus einer Faustformel.

• Zielgruppe: Bezugsfertige Objekte sprechen häufig andere Eigennutzer an als Häuser, bei denen Planung und Bau noch bevorstehen. Sanierungserfahrene Käufer können einen klar dokumentierten Ist-Zustand dagegen bewusst suchen.
• Maßnahmenumfang: Eine kleine, eindeutig abgrenzbare Reparatur ist anders zu bewerten als ein Vorhaben mit mehreren Gewerken, Genehmigung, Statik und Bauleitung.
• Kapital: Wer Baukosten vorstreckt, bindet Geld und trägt bis zum Verkauf das Ausführungs- und Preisrisiko. Eine notwendige Zwischenfinanzierung gehört vollständig in die Rechnung.
• Zeit: Handwerkertermine, Material, Planung und Abnahmen können den Verkaufsstart verschieben. Bei Erbfall, Umzug oder laufender Finanzierung kann dieser Zeitverlust schwerer wiegen als ein möglicher Mehrerlös.
• Planungssicherheit: Je klarer Befund, Angebot und Terminplan sind, desto besser lässt sich eine Maßnahme bewerten. Bei unklarer Statik, Feuchteursache oder Genehmigungslage wächst das Risiko.
• Objektart: Bei einer Wohnung muss zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Bei einem älteren Haus greifen technische Themen oft ineinander.
• Marktumfeld: Ein Mehrerlös darf nicht aus Wunschpreisen abgeleitet werden. Für Augsburg sind belastbare Vergleichsfälle und die Daten des Gutachterausschusses geeigneter als pauschale Online-Schätzungen.

Vor einer Entscheidung sollten daher mindestens drei Szenarien nebeneinanderstehen: Verkauf im dokumentierten Ist-Zustand, Verkauf nach kleinen risikomindernden Arbeiten und Verkauf nach größerer Sanierung. Für jedes Szenario gehören Verkaufserwartung, sämtliche Kosten, Zeit und Risiken auf dieselbe Rechengrundlage.

Rechenbeispiel: Trägt sich eine Sanierung vor dem Verkauf?

Angenommen wird ein Reihenhaus aus dem Jahr 1968 in Augsburg. Die folgenden Beträge sind reine Rechenannahmen, keine Bewertung des Augsburger Markts und kein Angebot.

Diese kleine Differenz muss das Bauherrenrisiko, mögliche Nachträge, Terminverschiebungen und Gewährleistungsfragen tragen. Schon eine ungeplante Zusatzarbeit könnte sie aufzehren. Umgekehrt kann eine klar abgegrenzte Maßnahme sinnvoll sein, wenn sie einen erheblichen Unsicherheitsfaktor beseitigt und die passende Zielgruppe erweitert.

Für eine echte Entscheidung werden aktuelle Vergleichsdaten, schriftliche Fachbetriebsangebote, Finanzierungskosten und steuerliche Auswirkungen benötigt. Fördermittel dürfen erst eingerechnet werden, wenn Förderfähigkeit, Antragstermin und Bedingungen fachkundig geprüft sind. Die KfW hat ihre Programme 2026 angepasst; eine alte Förderübersicht ist daher keine tragfähige Kalkulationsbasis.

Welche Vorarbeiten häufig sinnvoll sind – und welche besondere Vorsicht verlangen

Maßnahmen mit überschaubarem Risiko

• Rechnungen, Abnahmen und Wartungsnachweise chronologisch ordnen. So wird aus einer Erinnerung eine überprüfbare Modernisierungshistorie.
• Heizungsdaten, Schornsteinfegerunterlagen und vorhandene Prüfprotokolle zusammentragen. Fehlende Dokumente sollten bei den zuständigen Stellen angefragt werden.
• Kleine erkennbare Defekte fachgerecht beheben lassen, wenn Ursache und Umfang klar sind. Eine Reparatur wird mit Rechnung und gegebenenfalls Foto dokumentiert.
• Keller, Dachboden und Technikräume zugänglich machen und ordentlich beleuchten. Das erleichtert eine sachliche Besichtigung, ohne den Zustand zu beschönigen.
• Den erforderlichen Energieausweis rechtzeitig durch eine berechtigte Person erstellen lassen und seine Angaben mit den Objektunterlagen abstimmen.

Maßnahmen mit hohem Fehlentscheidungsrisiko

• Eine neue Küche unmittelbar vor dem Verkauf trifft möglicherweise nicht den Geschmack der späteren Käufer; deren Neupreis wird nicht automatisch zum Mehrwert.
• Eine komplette Badmodernisierung kann unnötig sein, wenn die Zielgruppe ohnehin eine umfassende Neugestaltung plant.
• Eine Dämmung oder ein Heizungstausch sollte nicht allein für ein besseres Verkaufsargument begonnen werden. Planung, technische Wechselwirkungen, Förderung und Ausführung benötigen fachliche Prüfung.
• Kosmetik über einem ungeklärten Feuchtefleck oder Riss ist keine Instandsetzung. Sie kann das Vertrauen beschädigen und bei verschwiegenen bekannten Mängeln rechtliche Folgen haben.

Objektakte für die Vermarktung

• der gültige Energieausweis mit Ausweisart, Kennwerten, Effizienzklasse und Gültigkeitsdatum
• Angaben zur Heizung, darunter Typ, Baujahr, Energieträger, Wartungen und vorhandene Nachweise zu Einstellungen oder Abgleich
• Bescheinigungen des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers, soweit sie für die Anlage vorliegen
• Rechnungen und Leistungsbeschreibungen zu Dach, Fenstern, Dämmung und sonstigen Modernisierungen
• Nachweise und Prüfberichte zu Elektrik, Zählerschrank, Wasser- und Abwasserleitungen
• nachvollziehbare Verbrauchsdaten, ergänzt um Informationen zur Nutzung, damit sie nicht als objektiver Gebäudezustand missverstanden werden
• genehmigte Pläne, Grundrisse, Baugenehmigungen und Abnahmen zu Umbauten
• bei Eigentumswohnungen außerdem Teilungserklärung, Protokolle, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Stand der Erhaltungsrücklage und Informationen zu Sonderumlagen

Nach § 80 muss beim Verkauf grundsätzlich ein Energieausweis vorhanden sein, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Bei bestimmten Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis vorgesehen, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Welche Ausweisart im Einzelfall zulässig ist, klärt eine ausstellungsberechtigte Person.

Liegt bei Aufgabe einer kommerziellen Immobilienanzeige ein Energieausweis vor, verlangt § 87 die vorgesehenen Pflichtangaben. Bestimmte Verstöße gegen Anzeigen-, Vorlage- oder Übergabepflichten können nach § 108 mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Diese Pflichten sind ein weiterer Grund, Energieunterlagen nicht erst nach Beginn der Vermarktung zu suchen.

Ein Makler kann Unterlagen anfordern, sortieren und ihren Einsatz im Verkaufsprozess koordinieren. Technische Prüfungen und die Ausstellung des Energieausweises bleiben qualifizierten Fachleuten vorbehalten. Auch aus fehlenden Rechnungen darf keine Gewissheit konstruiert werden: Dann werden sichtbarer Zustand, mündliche Angaben und offene Punkte sauber getrennt.

1. Welche Nachweise benötigen Sie zu Modernisierungen?
   Eine überzeugende Antwort enthält eine konkrete, priorisierte Liste. „Bringen Sie alles mit“ reicht als System nicht aus.
2. Wie erscheint der Sanierungszustand später im Exposé?
   Gute Praxis nennt Jahr, Umfang und Beleg einer Maßnahme und kennzeichnet Ungeklärtes ausdrücklich.
3. Was geschieht, wenn Rechnungen fehlen?
   Erwartbar sind Transparenz, eine dokumentierte Sichtung und bei relevanten Zweifeln die Empfehlung, einen Fachmann einzubeziehen.
4. Welche Pflichten könnten nach dem Eigentümerwechsel wichtig werden?
   Der Makler sollte die Themen erkennen, aber keine pauschale Rechtsauskunft geben. Ausnahmen und Fristen müssen objektbezogen geprüft werden.
5. Welche Fragen werden Interessenten bei diesem Haus stellen?
   Eine belastbare Antwort bezieht sich auf das konkrete Gebäude statt auf eine allgemeine Verkaufsliste.
6. Wann würden Sie von einer Sanierung vor dem Verkauf abraten?
   Gefragt ist eine Abwägung aus Mehrerlös, Vollkosten, Zeit, Zielgruppe und Risiken.
7. Wie gehen Sie mit einer Kostenschätzung um?
   Ein Makler darf Orientierungswissen einordnen; belastbare Beträge kommen aus aktuellen Angeboten qualifizierter Betriebe.
8. Wer prüft mögliche Fördermittel?
   Richtig ist der Verweis auf aktuelle Programme und eine qualifizierte Energieberatung vor Beauftragung, nicht das Versprechen eines Zuschusses.
9. Wann holen Sie Sachverständige oder Energieeffizienz-Experten hinzu?
   Die Antwort sollte klare fachliche Grenzen erkennen lassen. Konkrete Partner dürfen nur genannt werden, wenn es sie tatsächlich gibt.
10. Wie wird der Zustand in den Augsburger Markt eingeordnet?
    Gute Praxis nutzt passende Vergleichsfälle und Daten des Gutachterausschusses. Bundesweite Mittelwerte ersetzen keine lokale Bewertung.

Wer weder Unterlagen sehen noch offene Punkte dokumentieren will, macht seine angebliche Sanierungskompetenz nicht überprüfbar. Umgekehrt ist es ein gutes Zeichen, wenn ein Makler früh benennt, wo sein Aufgabenbereich endet und wann Fachwissen hinzugezogen werden sollte.

Der häufigste Fehler: „saniert“ ohne belastbaren Nachweis

Ein typischer Konflikt beginnt mit einem einzigen Wort. Im Exposé steht „umfassend saniert“, beim Besichtigungstermin fehlen aber Rechnungen, genaue Jahresangaben und Leistungsbeschreibungen. Niemand kann erklären, ob etwa Leitungen vollständig oder nur teilweise erneuert wurden. Interessenten bewerten dann nicht nur die mögliche Restarbeit, sondern auch die Verlässlichkeit aller übrigen Angaben neu.

Die bessere Lösung ist eine nüchterne Modernisierungschronik. „Fenster laut Rechnung im Jahr X ausgetauscht“ ist überprüfbar. „Elektrik teilweise erneuert, Umfang noch zu klären“ ist weniger werbewirksam, aber ehrlich. Bekannte erhebliche Mängel gehören in den Verkaufsprozess und müssen rechtlich korrekt behandelt werden; ein üblicher Haftungsausschluss ist kein Freibrief für arglistiges Verschweigen.

Bei Wohnungen entsteht ein weiterer Fehler, wenn Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nur beiläufig erwähnt werden. Beschlüsse, geplante Arbeiten, Rücklagen und Sonderumlagen können die Käuferkalkulation wesentlich beeinflussen. Sie sollten deshalb früh vorliegen und nicht erst kurz vor dem Notartermin auftauchen.

Ebenso riskant ist ein zu optimistischer Zeitplan. Zwischen erster Kostenschätzung und abgeschlossener Maßnahme liegen möglicherweise Planung, Genehmigung, Vergabe, Lieferfristen, mehrere Gewerke und Abnahmen. Wer diese Kette auf „drei Monate“ verkürzt, kann Kapitalbindung und Verkaufszeit erheblich unterschätzen.

Fazit: Gute Sanierungskompetenz zeigt sich in der Dokumentation

Die Aussage „Ich kenne mich mit Sanierung aus“ ist für sich genommen wertlos. Aussagekräftig sind vier beobachtbare Schritte: Der Gebäudezustand wird strukturiert aufgenommen, Nachweise werden gezielt beschafft, offene technische Fragen werden an Fachleute weitergegeben und aus den Ergebnissen entstehen eine passende Zielgruppe sowie eine begründete Verkaufsstrategie.

Für Eigentümer beginnt die Vorbereitung deshalb nicht mit Farbeimer oder Küchenprospekt, sondern mit der Objektakte. Rechnungen, Heizungsdaten, Energieausweis, Pläne und bei einer Wohnung die Unterlagen der Gemeinschaft schaffen Klarheit. Erst danach lässt sich rechnen, ob eine kleine Reparatur, eine größere Sanierung oder der transparente Verkauf im Ist-Zustand die vernünftigere Lösung ist.

Quellen

• § 47 – Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes
• § 69 – Leitungen und Armaturen
• § 72 – Betriebsverbot für Heizkessel
• § 80 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
• § 87 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
• § 108 – Bußgeldvorschriften
• BAFA: Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude
• KfW: Anpassungen der Bundesförderung für effiziente Gebäude 2026
• Stadt Augsburg: Immobilienmarktbericht 2025