In welchem Stadtteil von Augsburg verkaufen sich Immobilien am schnellsten?

Einen Augsburger Stadtteil, in dem sich Immobilien nachweislich am schnellsten verkaufen, gibt es nicht – zumindest nicht belegbar. Weder der Gutachterausschuss der Stadt noch eine andere amtliche Stelle veröffentlicht eine Vermarktungsdauer je Stadtteil, und die Ranglisten, die im Netz kursieren, beruhen auf Angebotsdaten oder eigenen Einschätzungen. Was sich dagegen belegen lässt: Das Tempo eines Verkaufs hängt in Augsburg vor allem davon ab, ob Objektart, Zustand und Preis zum Käuferkreis des jeweiligen Viertels passen – und in einigen Stadtteilen zusätzlich davon, welche Genehmigungen zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung liegen. Ein Haus im Sanierungsgebiet oder im Umgriff einer Vorkaufsrechtssatzung braucht andere Schritte als eines außerhalb solcher Gebiete, selbst wenn der Käufer am selben Tag gefunden ist.

• Eine amtliche Rangliste der Augsburger Stadtteile nach Verkaufsdauer existiert nicht; die Kaufpreissammlung erfasst Verträge, nicht die Zeit davor.
• Schneller oder langsamer wird ein Verkauf weniger durch den Stadtteilnamen als durch Objektart, Zustand, Energiewerte und einen Preis, der zum Viertel passt.
• Stadtteilbezogen bremsen vor allem Verfahren: Sanierungsgebiete (etwa in Haunstetten, rechts der Wertach in Oberhausen und in der Jakobervorstadt), die Vorkaufsrechtssatzung Haunstetten Südwest und Denkmal-Ensembles.
• Bei vermieteten Eigentumswohnungen begrenzt die bayerische Mieterschutzverordnung den Käuferkreis – das kostet Zeit, unabhängig vom Stadtteil.
• Wer die Genehmigungslage und die Unterlagen vor dem Vermarktungsstart klärt, gewinnt mehr Zeit als durch die Wahl des „richtigen“ Viertels.

Gibt es Daten dazu, wie schnell sich Immobilien in einzelnen Augsburger Stadtteilen verkaufen?

Nein, nicht in belastbarer Form. Die einzige vollständige Datengrundlage zum Augsburger Immobilienmarkt ist die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. In sie fließt nach § 195 BauGB jeder notariell beurkundete Kaufvertrag ein – erfasst werden Lage, Nutzung, Baujahr, Flächen, Ausstattung und Energiedaten, aber nicht, wie lange das Objekt vorher angeboten war. Eine Vermarktungsdauer lässt sich aus dieser Sammlung deshalb gar nicht ableiten.

Für den Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses wurden 3.475 notarielle Kaufurkunden des Jahres 2025 gesammelt und 2.128 Kaufverträge ausgewertet. Laut Stadt ist in einzelnen Marktsegmenten eine Phase der Konsolidierung und Stabilisierung erkennbar. Eine Aussage zur Verkaufsdauer nach Stadtteilen enthält die Veröffentlichung nicht.

Was im Netz als „Verkaufsdauer nach Stadtteil“ auftaucht, misst meist etwas anderes: wie lange ein Inserat online stand. Ein Inserat, das nach kurzer Zeit verschwindet, kann verkauft, zurückgezogen oder mit neuem Preis neu eingestellt worden sein. Wer aus solchen Tabellen ableitet, wie schnell seine eigene Wohnung verkauft sein müsste, plant mit einer Zahl, die niemand geprüft hat.

Auch die Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung bekommen private Eigentümer in der Regel nicht: Auskünfte werden laut Bayerischem Behördenwegweiser nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse erteilt. Für die eigene Einschätzung bleiben damit der kostenpflichtige Marktbericht, der Bodenrichtwert und ein Gutachten.

Wovon hängt die Verkaufsdauer in Augsburg tatsächlich ab?

Vor allem von drei Dingen: wie viele Käufer für genau diese Objektart in diesem Viertel suchen, ob der Preis zu ihrem Budget passt und ob der Zustand keine offenen Fragen hinterlässt. Der Stadtteil wirkt nur mittelbar, weil er bestimmt, welche Käufer überhaupt suchen.

Die ersten vier Zeilen gelten in jedem Viertel. Die fünfte ist die, in der sich Augsburger Stadtteile tatsächlich unterscheiden – und die in Ranglisten fast nie auftaucht.

Warum unterscheidet sich das Tempo je nach Objektart stärker als je nach Stadtteil?

Weil jede Objektart einen eigenen Käuferkreis hat. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger an, ein freistehendes Haus fast ausschließlich Familien mit entsprechendem Budget, ein Mehrfamilienhaus nur Investoren. Innerhalb eines Stadtteils können diese Teilmärkte völlig unterschiedlich laufen: Die Wohnung findet in kurzer Zeit Interessenten, das große Haus nebenan bleibt monatelang im Angebot.

Für Eigentümer heißt das: Die Frage „Wie schnell verkauft sich etwas in meinem Viertel?“ ist zu grob gestellt. Aussagekräftiger ist „Wie schnell verkauft sich ein Objekt wie meines, zu meinem Preis, in meinem Viertel?“ Diese Frage beantwortet keine Tabelle, sondern nur der Abgleich mit den Käufern, die tatsächlich suchen.

Welche Rolle spielt der Angebotspreis im Verhältnis zum Stadtteil?

Die größere Rolle als der Stadtteil selbst. Ein Objekt, das deutlich über dem Niveau seines Viertels angeboten wird, verlängert die Vermarktung in jedem Stadtteil – auch dort, wo Käufer lange suchen.

Dazu kommt ein Nebeneffekt der Preissenkung: Ein gesenkter Preis spricht ein anderes Budget an als der erste. Die Käufer, für die das Objekt ursprünglich gedacht war, kennen es bereits und haben es abgehakt; neu hinzu kommen Interessenten mit engerem Finanzierungsrahmen, die sehen, dass das Objekt schon länger angeboten wird. Die verlorene Zeit ist dann nicht nur Zeit, sondern auch Verhandlungsposition.

Was viele Eigentümer dabei beschäftigt, ist die Sorge, ihr Haus – oft ein Lebenswerk – unter Wert abzugeben. Das ist verständlich, aber genau an dieser Stelle entscheidet sich, ob ein Verkauf Wochen oder Monate dauert. Eine Bewertung, die den Wert für die konkrete Adresse begründet, ist deshalb der erste Schritt zu einem kurzen Verkauf – nicht die Wahl des Zeitpunkts.

Welche Augsburger Stadtteile haben Genehmigungsschritte, die einen Verkauf verlängern?

Vor allem Stadtteile mit förmlich festgelegten Sanierungsgebieten, mit einer Vorkaufsrechtssatzung oder mit Denkmal-Ensembles. Dort kann zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung ein zusätzlicher Schritt liegen, der den Kaufpreisfluss verschiebt – unabhängig davon, wie schnell der Käufer gefunden war.

Sanierungsgebiete: Haunstetten, rechts der Wertach, Jakobervorstadt-Nord

Augsburg hat mehrere förmlich festgelegte Sanierungsgebiete. Dazu gehören unter anderem das Sanierungsgebiet Haunstetten Nr. 1 „Haunstetten-Mitte“, das Gebiet Oberhausen Nr. 11 „Rechts der Wertach“ und das Gebiet Altstadt Nr. 15 „Jakobervorstadt-Nord“ in der Innenstadt. Die älteren Sanierungsgebiete der Altstadt sind dagegen aufgehoben, ebenso Pfersee Nord.

Wo ein Kaufvertrag eine sanierungsrechtliche Genehmigung braucht, hat die Stadt nach ihrem Merkblatt zur sanierungsrechtlichen Genehmigung einen Monat Zeit, verlängerbar um bis zu drei Monate. Der Kaufvertrag ist damit nicht gefährdet, aber die Umschreibung und oft auch die Auszahlung verschieben sich.

Ob ein Verkauf im konkreten Gebiet genehmigungspflichtig ist, hängt vom Verfahren ab. Für Haunstetten-Mitte wendet die Stadt das vereinfachte Verfahren an; dort bedürfen Vorhaben einer sanierungsrechtlichen Genehmigung. Nach Angaben des Stadtplanungsamts wird bei Sanierungsgebieten im vereinfachten Verfahren kein Sanierungsvermerk ins Grundbuch eingetragen, im umfassenden Verfahren dagegen schon. Welche Rechtsvorgänge im Einzelnen genehmigt werden müssen, regelt die jeweilige Satzung. Für Eigentümer in Haunstetten, rechts der Wertach oder in der Jakobervorstadt ist deshalb die praktischste Konsequenz: vor dem Vermarktungsstart beim Stadtplanungsamt klären, ob das Grundstück im Gebiet liegt und was das für den Kaufvertrag bedeutet. Wer das im Exposé beantworten kann, nimmt Käufern und deren Bank eine Rückfrage ab.

Vorkaufsrecht: Haunstetten Südwest und das Negativzeugnis im ganzen Stadtgebiet

Für das Plangebiet Haunstetten Südwest gilt eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 BauGB. Die Stadt hat sie zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erlassen. Wer im Umgriff verkauft, muss damit rechnen, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht prüft – und kann einen Kaufvertrag erst als gesichert betrachten, wenn feststeht, dass sie es nicht ausübt.

Unabhängig davon betrifft ein Schritt jeden Grundstücksverkauf im Stadtgebiet: Ein Erwerber wird laut Stadt erst als Eigentümer eingetragen, wenn sie eine Bescheinigung über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts ausgestellt hat. Den Antrag stellt in der Regel der Notar nach der Beurkundung. Außerhalb von Satzungs- und Sanierungsgebieten ist das ein Routineschritt; im Umgriff einer Vorkaufsrechtssatzung ist es eine echte Prüfung.

Denkmal-Ensembles: Altstadt, Thelottviertel, Bismarck- und Lessingstraße

Laut Denkmalliste des Landesamts gibt es in Augsburg 21 Ensembles, darunter die Altstadt, das Thelottviertel in Pfersee sowie die Bismarck- und die Lessingstraße. Für das Gebiet beidseits der Lessingstraße besteht zusätzlich eine Erhaltungssatzung. Ein Objekt in einem Ensemble oder ein Einzeldenkmal spricht einen engeren Käuferkreis an: Käufer, die Auflagen bei Fenstern, Dach und Fassade akzeptieren und gegebenenfalls steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten einrechnen. Diese Käufer gibt es, aber sie brauchen mehr Informationen vor der Entscheidung. Eine verbindliche Auskunft zur Denkmaleigenschaft erteilt allein das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege – wer sie vor dem Verkauf einholt, spart den Käufern diesen Schritt.

Warum verkauft sich eine vermietete Eigentumswohnung langsamer – egal in welchem Stadtteil?

Weil ein großer Teil der Käufer selbst einziehen will und das bei einer vermieteten Wohnung oft nicht kann. In Augsburg kommt eine bayerische Besonderheit hinzu: Die Mieterschutzverordnung führt die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt und verlängert die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB auf zehn Jahre. Wurde eine vermietete Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber erst nach Ablauf dieser Frist wegen Eigenbedarfs kündigen. Die Verordnung ist befristet und gilt derzeit bis Ende 2029.

Die Konsequenz: Für eine solche Wohnung kommen im Wesentlichen Kapitalanleger infrage. Sie rechnen mit der Mietrendite und vergleichen nüchtern – der Verkauf läuft dann über die Mietkalkulation, nicht über den Stadtteil. Wer weiß, dass seine Wohnung unter die Sperrfrist fällt, sollte das im Exposé offenlegen und die Mietunterlagen vollständig vorbereiten.

Bremsen große Neubaugebiete den Verkauf von Bestandsimmobilien in der Nachbarschaft?

Sie können es, und zwar vor allem bei unsanierten Häusern. In mehreren Augsburger Stadtteilen entstehen auf großen Flächen neue Wohnungen: auf dem Gelände der ehemaligen Sheridan-Kaserne in Pfersee, auf der ehemaligen Reese-Kaserne in Kriegshaber und in der geplanten Siedlungserweiterung Haunstetten Südwest. Wo in Sichtweite Neubauten mit aktuellen Energiestandards angeboten werden, vergleichen Käufer einen Bestandsbau unmittelbar damit.

Das bedeutet nicht, dass Bestand dort schwer verkäuflich wäre. Es bedeutet, dass ein älteres Haus in der Nähe solcher Projekte einen Preis braucht, der den Sanierungsbedarf ehrlich abbildet – und Unterlagen, die zeigen, was bereits modernisiert wurde. Ohne diese Einordnung landet der Käufer gedanklich beim Neubau nebenan.

Was kann ich tun, damit sich meine Immobilie in Augsburg schneller verkauft?

Die Vorbereitung entscheidet mehr als das Viertel. Diese Schritte verkürzen die Vermarktung in jedem Augsburger Stadtteil:

1. Genehmigungslage klären. Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, im Umgriff einer Vorkaufsrechtssatzung oder in einem Ensemble? Das Stadtplanungsamt und der Denkmal-Atlas geben Auskunft.
2. Unterlagen vollständig vor dem Start. Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Jede Nachforderung der Käuferbank kostet Zeit, die sich vermeiden lässt.
3. Verwalterzustimmung prüfen. Bei Eigentumswohnungen kann die Teilungserklärung vorsehen, dass der Verkauf der Zustimmung des Verwalters oder anderer Eigentümer nach § 12 WEG bedarf. Solange sie fehlt, ist der Vertrag unwirksam. Ein Verkauf kann damit an jemandem hängen, der gar nicht Vertragspartei ist – deshalb die Zustimmung früh anfragen.
4. Preis für die Adresse begründen. Ein Wert, der aus Vergleichsobjekten und Zustand hergeleitet ist, hält in der Verhandlung länger als ein Wunschpreis.
5. Finanzierung der Käufer prüfen. Eine vorläufige Finanzierungsbestätigung ist noch keine Zahlungssicherheit. Belastbar ist erst die endgültige Zusage der Bank.
6. Lage am Wasser mitdenken. Für Teile der Altstadt und das Thelottviertel weist das Landesamt für Umwelt Betroffenheit bei Extremhochwasser aus. Käufer und Banken fragen danach – eine vorbereitete Antwort zum Versicherungsschutz verhindert Verzögerungen.

Was unterscheidet einen schnellen von einem überstürzten Verkauf?

Ein schneller Verkauf entsteht aus Vorbereitung, ein überstürzter aus Zeitdruck. Wer unter Druck verkauft – etwa wegen einer Trennung, eines Erbfalls mit mehreren Beteiligten oder eines Umzugs ins Pflegeheim –, neigt dazu, Preis oder Prüfung zu opfern. Beides rächt sich: Ein zu niedriger Preis ist nicht zurückzuholen, und ein Käufer ohne geprüfte Finanzierung kostet am Ende mehr Zeit als eine sorgfältige Auswahl.

Gerade bei solchen Anlässen kann ein Verkauf ohne öffentliches Inserat sinnvoll sein. Über eine Kartei bereits vorgemerkter Interessenten lässt sich ein Objekt diskret anbieten, ohne dass Nachbarn oder Verwandte das Inserat sehen. Ob das schneller ist, hängt davon ab, ob passende Käufer für genau diese Objektart vorgemerkt sind – es ist eine Option, kein Automatismus.

Wie gehen wir bei der Vermarktung für Augsburger Stadtteile vor?

Was wir in der Praxis beobachten: Die Frage nach dem schnellsten Stadtteil stellen Eigentümer meist, weil sie wissen wollen, wie lange sie für ihr eigenes Objekt einplanen müssen. Darauf gibt es eine Antwort – aber nur für die konkrete Adresse. Deshalb beginnen wir nicht mit einer Stadtteilliste, sondern mit drei Fragen: Welche Käufer suchen genau diese Objektart in diesem Viertel? Welcher Preis passt zu ihnen? Welche Verfahrensschritte liegen zwischen Notartermin und Umschreibung?

Bewertung und Vermarktung kommen bei uns aus einer Hand. Die Bewertung übernimmt eine DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung, der Energieausweis gehört zum Leistungsumfang, und Besichtigungen finden als Einzeltermine statt. Bevor ein Objekt öffentlich inseriert wird, prüfen wir, ob es in unserer Interessentenkartei passende Käufer gibt.

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Über diesen Beitrag

Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns

Quellen

• § 195 BauGB – Kaufpreissammlung
• Stadt Augsburg: Gutachterausschuss veröffentlicht Immobilienmarktbericht 2025
• Stadt Augsburg: Merkblatt sanierungsrechtliche Genehmigung
• Stadt Augsburg: Sanierungsgebiet Haunstetten
• Stadt Augsburg: Vorkaufsrechtssatzung Haunstetten Südwest
• Stadt Augsburg: Vorkaufsrecht gemäß Baugesetzbuch
• Bayerische Mieterschutzverordnung 2025
• § 12 WEG – Veräußerungsbeschränkung