Wie verkaufe ich ein Haus in Augsburg, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Erben mehrere Personen ein Haus in Augsburg, gehört es ihnen als Erbengemeinschaft gemeinsam – verkaufen können sie es deshalb nur gemeinsam. Der übliche Weg: Alle Erben weisen sich mit Erbschein oder eröffnetem notariellem Testament aus, einigen sich auf Wert und Vorgehen, unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar selbst oder über eine beglaubigte Vollmacht und verteilen den Erlös nach Begleichung der Nachlassschulden im Verhältnis ihrer Erbteile. Gelingt die Einigung nicht, bleiben der Verkauf des eigenen Erbteils, eine Übernahme durch einen Miterben oder als letzter Schritt die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht Augsburg. Für Häuser im Stadtgebiet kommen städtische Genehmigungen hinzu, die den Zeitplan mitbestimmen.

• Ein Verkauf braucht die Zustimmung aller Miterben; ein Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht.
• Als Erbnachweis genügen Erbschein, Europäisches Nachlasszeugnis oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
• Wer nicht nach Augsburg zum Notar kommen kann, erteilt eine Vollmacht in öffentlich beglaubigter Form.
• Aus dem Erlös werden zuerst die Nachlassverbindlichkeiten bezahlt, der Rest wird nach Erbquoten verteilt.
• Blockiert ein Miterbe, kann jeder Erbe seinen Erbteil verkaufen oder die Teilungsversteigerung beantragen.
• In Sanierungsgebieten, bei städtischem Vorkaufsrecht oder in Denkmal-Ensembles dauert der Weg bis zur Auszahlung länger.

Brauchen alle Erben für den Hausverkauf eine gemeinsame Entscheidung?

Ja. Über einen Gegenstand aus dem Nachlass können die Erben nach § 2040 BGB nur gemeinschaftlich verfügen, und der Verkauf eines Hauses ist eine solche Verfügung. Es kommt nicht darauf an, wie groß die einzelnen Erbteile sind: Auch wer nur ein Achtel geerbt hat, muss den Kaufvertrag mittragen.

Anders ist es bei der laufenden Verwaltung. Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung – etwa die Beauftragung einer Reparatur oder die Entscheidung, das leerstehende Haus zu beheizen – entscheidet nach § 2038 BGB in Verbindung mit § 745 BGB die Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe sogar allein treffen. Daraus folgt für die Praxis: Bis zum Verkauf lässt sich das Haus mit Mehrheit betreiben, der Verkauf selbst aber hängt an jeder einzelnen Unterschrift.

Die laufenden Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Reparaturen – tragen die Erben im Verhältnis ihrer Anteile (§ 748 BGB). Je länger die Einigung dauert, desto mehr wird dieser Punkt zum Streitthema, vor allem wenn einer der Erben die Kosten vorstreckt.

Welche Nachweise braucht die Erbengemeinschaft vor dem Verkauf?

Ohne Erbnachweis gibt es keinen Kaufvertrag. Gegenüber dem Grundbuchamt wird die Erbfolge nach § 35 GBO durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis belegt. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel diese Urkunde zusammen mit der Niederschrift über die Eröffnung durch das Nachlassgericht. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge führt der Weg über den Erbschein.

Für ein Haus im Stadtgebiet sind Nachlassgericht und Grundbuchamt beim Amtsgericht Augsburg am Alten Einlaß angesiedelt. Ist die Erbfolge geklärt, stellt sich die Frage nach dem Grundbuch: Muss die Erbengemeinschaft erst eingetragen werden, bevor sie verkauft?

Rechtlich nicht zwingend. Nach § 40 GBO können Erben ein Grundstück direkt aus dem Nachlass an einen Käufer übertragen, ohne vorher selbst eingetragen zu sein. Ob das im Einzelfall praktikabel ist, entscheidet der Notar – etwa, wenn die Bank des Käufers eine Grundschuld eintragen lassen will. Wer die Erbengemeinschaft ohnehin eintragen lässt, sollte die Frist im Blick haben: Wird der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall gestellt, fällt für die Eintragung der Erben keine Grundbuchgebühr an (Nr. 14110 KV GNotKG).

Was sonst an Unterlagen zusammenkommen muss – Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung –, unterscheidet sich nicht von jedem anderen Hausverkauf. Bei geerbten Häusern kann einiges davon fehlen, weil die Unterlagen über Jahrzehnte beim Verstorbenen lagen und die Erben erst suchen müssen.

Wie läuft der gemeinsame Verkauf Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf hat sieben Stationen. Die ersten drei betreffen nur die Erben untereinander; sie entscheiden darüber, ob die übrigen vier reibungslos laufen.

Ein Punkt gehört früh geklärt: Die Erbengemeinschaft sollte vor Schritt 5 festlegen, wer für sie spricht. Ein Käufer, der von drei Geschwistern drei verschiedene Auskünfte bekommt, zieht sich zurück oder setzt den Preis herunter.

Wie einigen sich mehrere Erben auf einen Verkaufspreis?

Über eine Bewertung, die keiner der Erben allein beauftragt hat. Eine der Sorgen, die Erben in dieser Lage beschäftigen: dass der Preis am Ende von demjenigen bestimmt wird, der die Bewertung in Auftrag gegeben hat.

Ein Augsburger Detail spielt dabei eine Rolle: Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg ist für private Eigentümer nicht einsehbar. Auskünfte daraus gibt es nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse, typischerweise für Behörden und Sachverständige. Bodenrichtwerte sind für das Stadtgebiet online nur gegen Gebühr abrufbar, kostenlos einsehen lässt sich der Bodenrichtwertatlas im Geodatenamt. Wer als Erbe selbst recherchiert, landet deshalb bei Angebotspreisen aus Inseraten. Die zeigen, was Verkäufer verlangen, nicht, was Käufer am Ende bezahlen – und aus dieser Verwechslung entstehen Erwartungen, die später zwischen den Geschwistern stehen.

Für eine gemeinsame Grundlage gibt es drei Wege:

• Marktwertanalyse durch den Makler, der auch verkaufen soll – schnell, aber für zerstrittene Erben nicht immer neutral genug.
• Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen – belastbar auch dann, wenn später ein Miterbe ausbezahlt wird oder ein Pflichtteil berechnet werden muss.
• Gutachten des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg. Eigentümer und damit auch die Erbengemeinschaft können es nach § 193 BauGB beantragen, ebenso Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Grundstückswert zählt. Bindend ist es nicht, aber es kommt von einer Stelle, die keinem der Erben nähersteht.

Welcher Weg passt, hängt weniger vom Haus ab als vom Klima in der Familie. Sind sich alle einig, kann die Marktwertanalyse genügen. Steht eine Auszahlung im Raum oder misstraut ein Erbe den anderen, lohnt das Gutachten.

Was gilt, wenn nicht alle Erben in Augsburg wohnen?

Dann unterschreiben sie über eine Vollmacht. Damit das Grundbuchamt den Vertrag vollzieht, müssen die Erklärungen nach § 29 GBO in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen – eine einfache schriftliche Vollmacht reicht dafür nicht. Die Unterschrift lässt sich bei jedem Notar am eigenen Wohnort beglaubigen. Für Erben im Ausland klärt der beurkundende Notar vorab, welche Form dort anerkannt wird.

Praktisch heißt das: Die Vollmacht sollte frühzeitig stehen, nicht erst, wenn ein Käufer gefunden ist. Wer erst nach der Einigung mit dem Käufer eine Vollmacht aus einem anderen Land beschaffen muss, verliert Wochen – und der Käufer verliert Geduld. Praktikabel ist, einen Miterben oder eine Vertrauensperson für den gesamten Verkauf zu bevollmächtigen und die Grenzen der Vollmacht (Mindestpreis, Zahlungsweg) im Text festzuhalten.

Wie wird der Verkaufserlös unter den Erben verteilt?

Erst werden die Schulden des Nachlasses bezahlt, dann wird nach Erbquoten geteilt. So regeln es § 2046 und § 2047 BGB. Zu den Nachlassverbindlichkeiten gehören etwa ein noch laufendes Darlehen auf dem Haus, Beerdigungskosten oder offene Rechnungen des Verstorbenen. Ist eine Forderung streitig, wird der dafür nötige Betrag zurückbehalten. Für die Erben heißt das: Wie viel jeder am Ende bekommt, steht erst fest, wenn alle Verbindlichkeiten bekannt sind – eine Liste der Schulden des Verstorbenen gehört deshalb an den Anfang, nicht ans Ende.

Weil ein Käufer nach § 2039 BGB nur an alle Erben gemeinschaftlich leisten kann, geht der Kaufpreis nicht an die einzelnen Erben, sondern auf ein gemeinsames Konto der Erbengemeinschaft. Die Ablösung einer eingetragenen Grundschuld wird über den Notar aus dem Kaufpreis abgewickelt. Was danach übrig ist, verteilen die Erben gemeinsam – auch dieser Schritt braucht alle Unterschriften.

Haben Kinder, die als gesetzliche Erben erben, zu Lebzeiten eine Ausstattung vom Verstorbenen erhalten, müssen sie das nach § 2050 BGB bei der Auseinandersetzung untereinander ausgleichen – das verschiebt die Verteilung. Diese Frage sollte vor der Verteilung geklärt sein, nicht danach.

Was passiert, wenn ein Erbe im Haus wohnt oder es übernehmen will?

Will ein Erbe das Haus behalten, kauft er es der Gemeinschaft im Ergebnis ab: Er übernimmt das Haus und zahlt die anderen nach ihren Quoten aus. Das geschieht in einem notariellen Auseinandersetzungsvertrag. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, weil der Erwerb eines Nachlassgrundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses nach § 3 Nr. 3 GrEStG von der Steuer ausgenommen ist. Der übernehmende Erbe braucht allerdings eine Finanzierung für die Auszahlung – und die Bank bewertet das Haus nach eigenen Maßstäben.

Wohnt ein Erbe bereits im Haus, ohne es übernehmen zu wollen, verschärft sich die Lage. Was andere Eigentümer berichten, ist vor allem eine Sorge: ein Elternhaus verkaufen zu müssen, in dem eines der Geschwister noch wohnt. Rechtlich steht den anderen Erben unter Umständen eine Nutzungsentschädigung zu, wenn sie eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 745 Abs. 2 BGB). Ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab und gehört in die anwaltliche Beratung.

Für den Verkauf hat ein bewohntes Haus praktische Folgen: Besichtigungen müssen mit der Person abgestimmt werden, die dort lebt, und Käufer wollen wissen, wann sie einziehen können. Käufer und ihre finanzierende Bank werden deshalb einen verbindlichen Übergabetermin im Kaufvertrag verlangen, und den kann nur zusagen, wer den Auszug mit dem bewohnenden Erben geklärt hat.

Was tun, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert?

Zuerst reden, dann den eigenen Erbteil verkaufen, zuletzt versteigern lassen. Eine Zustimmung zum Verkauf kann man nicht einfach überstimmen, aber jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung des Nachlasses verlangen (§ 2042 BGB). Wer blockiert, verhindert also den freihändigen Verkauf, nicht aber die Auflösung der Gemeinschaft.

Den eigenen Erbteil verkaufen. Ein Miterbe kann nach § 2033 BGB über seinen Anteil am gesamten Nachlass verfügen – der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Über einen Anteil am einzelnen Nachlassgegenstand kann er dagegen nicht verfügen. Die Frage, ob man „ein halbes Haus verkaufen" kann, beantwortet das Gesetz damit eindeutig: nicht das halbe Haus, sondern nur den Erbteil, der dann auch alle anderen Nachlasswerte umfasst. Verkauft ein Erbe seinen Anteil an einen Dritten, haben die übrigen Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB). Wer einen Erbteil kauft, kauft sich in eine Gemeinschaft ein, über die er keine Kontrolle hat – das schlägt sich in dem Preis nieder, den er zu zahlen bereit ist.

Abschichtung. Ein Miterbe scheidet gegen eine Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den übrigen Erben zu. Das eignet sich, wenn ein Erbe vor allem schnell Geld will und die anderen es aufbringen können.

Vermittlung. Bevor einer dieser Wege beschritten wird, lohnt der Versuch einer Mediation oder eines gemeinsamen Gesprächs mit neutraler Moderation. Wer blockiert, kann einen Grund haben, der mit dem Preis wenig zu tun hat: das Gefühl, übergangen zu werden, die Bindung an das Elternhaus oder Misstrauen gegenüber einer Bewertung, die ein anderer beauftragt hat.

Wie läuft eine Teilungsversteigerung in Augsburg ab, und warum ist sie der letzte Weg?

Die Teilungsversteigerung löst die Gemeinschaft am Haus zwangsweise auf. Jeder Miterbe kann sie beantragen; einen vollstreckbaren Titel braucht er dafür nicht (§ 180 ZVG, § 181 ZVG). Zuständig für ein Haus im Stadtgebiet ist das Amtsgericht Augsburg, dessen Zwangsversteigerungsabteilung in der Schaezlerstraße sitzt (Kontaktseite des Amtsgerichts). Das Gericht lässt den Verkehrswert ermitteln, setzt einen Termin an und versteigert öffentlich; der Erlös wird anschließend unter den Erben verteilt.

Warum sie trotzdem der letzte Weg ist:

• Zeit. Ein Miterbe kann beantragen, das Verfahren für höchstens sechs Monate einstweilen einzustellen, und diese Einstellung einmal wiederholen lassen (§ 180 Abs. 2 ZVG). Wer die Versteigerung beantragt, um Tempo zu machen, muss also mit Verzögerung rechnen.
• Erlös. Bieter können das Haus nur von innen sehen, wenn die Bewohner es zulassen. Wer den Zustand nicht kennt, kalkuliert vorsichtig.
• Kontrolle. Wer den Zuschlag bekommt, entscheidet das Höchstgebot – nicht die Familie. Auch ein Miterbe kann mitbieten.

Schon der Antrag kann als Druckmittel wirken und eine Einigung über einen freihändigen Verkauf anstoßen. Er sollte deshalb als Signal verstanden werden, nicht als Plan.

Welche Augsburger Besonderheiten verlängern den Verkauf?

Städtische Genehmigungen und Prüfungen, die beim Notar erst nach der Unterschrift eingeholt werden. Für die Erbengemeinschaft heißt das: Der Kaufpreis fließt später, und damit verschiebt sich auch die Verteilung. Wer als Erbe auf das Geld wartet, sollte diese Punkte vor der Vermarktung klären lassen.

Vorkaufsrecht der Stadt. Bei Grundstücksverkäufen im Stadtgebiet beantragt der Notar nach der Beurkundung ein Negativzeugnis bei der Stadt. Ein Käufer wird erst dann als Eigentümer eingetragen, wenn die Stadt bescheinigt hat, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt oder es nicht besteht (Stadt Augsburg, Vorkaufsrecht). In Haunstetten gilt für das Plangebiet Haunstetten Südwest zusätzlich eine eigene Vorkaufsrechtssatzung, weil die Stadt dort eine große Siedlungserweiterung vorbereitet. Ein geerbtes Grundstück in diesem Bereich wird deshalb genauer geprüft als eines in anderen Stadtteilen; ein Kaufinteressent sollte das vor dem Notartermin wissen.

Sanierungsgebiete. In der Innenstadt ist mit Jakobervorstadt-Nord ein Sanierungsgebiet festgelegt, in Oberhausen das Gebiet Rechts der Wertach, in Haunstetten das Gebiet Haunstetten-Mitte. Liegt ein Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kann der Kaufvertrag eine sanierungsrechtliche Genehmigung der Stadt brauchen, und im umfassenden Verfahren steht ein Sanierungsvermerk im Grundbuch. Zuständig ist das Stadtplanungsamt. Für Erben heißt das, die Lage im Gebiet vor der Preisfindung zu klären, weil ein offener Ausgleichsbetrag den Wert berührt.

Denkmalschutz. Augsburg hat zahlreiche Denkmal-Ensembles, darunter die Altstadt. Ob ein Haus Einzeldenkmal ist oder in einem Ensemble liegt, verbindlich beantwortet das nur das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege. In Erbengemeinschaften wird die Frage leicht zum Streitpunkt, weil sie den Kreis der Käufer und die Kosten einer Sanierung verändert. Eine geklärte Denkmaleigenschaft nimmt dieser Diskussion den Boden.

Mehrfamilienhaus aufteilen. Manche Erbengemeinschaften wollen ein geerbtes Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen, damit jeder Erbe eine Wohnung bekommt oder einzeln verkaufen kann. In Augsburg braucht die Umwandlung eines Wohngebäudes mit mehr als zehn Wohnungen eine Genehmigung der Bauaufsicht, solange die befristete bayerische Verordnung zum Umwandlungsvorbehalt gilt. Ob sie zum Zeitpunkt Ihres Vorhabens noch in Kraft ist, sollte der Notar vorab prüfen.

Fallen Steuern an, wenn die Erbengemeinschaft das Haus verkauft?

Möglicherweise Einkommensteuer, wenn der Verstorbene das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt hat. Erben übernehmen beim unentgeltlichen Erwerb die Anschaffung des Erblassers (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG) – die Frist beginnt also nicht mit dem Erbfall neu. Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bevor die Erbengemeinschaft einen Verkaufstermin festlegt, sollte sie deshalb den Kaufvertrag des Verstorbenen heraussuchen – sein Datum entscheidet mit darüber, was vom Erlös bleibt.

In der Erbengemeinschaft kommt eine Frage hinzu, die bei Alleinerben nicht auftaucht: Zahlt ein Erbe die anderen aus oder kauft er ihnen ihre Erbteile ab, kann das steuerlich als eigene Anschaffung gewertet werden – mit eigener Frist für diesen Teil. Wie die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung das je nach Gestaltung sehen, ist nicht einheitlich. Deshalb gehört diese Frage vor dem Notartermin zur Steuerberatung. Mehr zur Fristberechnung lesen Sie in unserem Beitrag zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Augsburg; zur Erbschaftsteuer und zum Familienheim im Überblick Immobilie in Augsburg geerbt – was tun?.

Woran scheitert der Verkauf in einer Erbengemeinschaft in der Praxis?

An der Abstimmung, wenn niemand sie organisiert. Was wir in der Praxis beobachten: Die Erben sind sich einig, dass verkauft werden soll – und stehen trotzdem nach Monaten noch ohne Käufer da, weil jede Entscheidung einzeln zwischen drei oder vier Haushalten abgestimmt wird.

Drei Punkte machen den Unterschied:

• Ein Ansprechpartner nach außen. Käufer, Notar und Bank brauchen eine Stelle, die verbindlich Auskunft gibt. Intern entscheiden weiter alle, aber nach außen spricht einer.
• Entscheidungen vorab festlegen. Mindestpreis, Spielraum für Verhandlungen, gewünschter Übergabetermin – was die Erben vorher gemeinsam schriftlich festhalten, muss nicht bei jedem Angebot neu verhandelt werden.
• Diskretion, wo sie gewünscht ist. Nicht jede Familie möchte das Elternhaus öffentlich inseriert sehen, solange ein Geschwister noch darin wohnt oder die Trauer frisch ist. Ein Verkauf über eine bestehende Interessentenkartei ohne öffentliches Inserat ist dann eine Alternative; wie das abläuft, beschreiben wir unter Direktvermittlung ohne öffentliches Inserat.

Bei bewohnten Häusern führen wir Besichtigungen als Einzeltermine durch, abgestimmt mit der Person, die dort lebt. Welche Fragen sich bei der Auswahl eines Maklers für geerbte Häuser stellen, haben wir in einem eigenen Beitrag zu Immobilienmaklern für Erbimmobilien in Augsburg zusammengefasst.

„Wenn Geschwister gemeinsam ein Haus im Augsburger Stadtgebiet verkaufen, muss jede Entscheidung zwischen mehreren Haushalten abgestimmt werden, die nicht immer in der Stadt leben. Anders als ein Alleinerbe bringt dabei jeder seine eigene Preisvorstellung mit, und Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung sind für Privatleute nicht einsehbar. Deshalb legen wir zuerst eine Bewertung vor, die alle Erben gemeinsam sehen, und sprechen erst danach über Preis und Zeitplan."

Ute Anthuber, Geschäftsführerin, Anthuber Immobilien GmbH

Wenn Sie als Erbengemeinschaft eine gemeinsame Grundlage für die Entscheidung brauchen, erstellen DEKRA-zertifizierte Sachverständige ein Verkehrswertgutachten für Ihr geerbtes Haus, das alle Erben gleichermaßen nutzen können.

Häufige Fragen

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• Woran Sie einen Makler für geerbte Häuser erkennen

Verantwortlich

Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns

Quellen

• § 2040 BGB – Verfügung über Nachlassgegenstände
• § 2033 BGB – Verfügungsrecht des Miterben
• Nr. 14110 Kostenverzeichnis GNotKG – Gebührenfreiheit der Erbeneintragung
• § 193 BauGB – Gutachten des Gutachterausschusses
• § 3 GrEStG – Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer
• § 180 ZVG – Teilungsversteigerung
• Amtsgericht Augsburg – Kontakt und Dienststellen
• Stadt Augsburg – Vorkaufsrecht gemäß Baugesetzbuch