Muss ich beim Verkauf einer geerbten Wohnung in Augsburg Steuern zahlen?

Nicht zwangsläufig. Der Verkauf selbst kann nur eine Steuer auslösen: Einkommensteuer auf den Gewinn nach § 23 EStG. Sie fällt an, wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem notariellen Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine Ausnahme wegen Eigennutzung greift. Die Erbschaftsteuer dagegen knüpft an den Erbfall an, nicht an den Verkauf. Der Verkauf wirkt trotzdem auf sie zurück: Ein Kaufpreis innerhalb eines Jahres nach dem Todestag kann einen niedrigeren Steuerwert belegen, und ein Verkauf kann eine Familienheim-Befreiung rückwirkend kippen. Dass die Wohnung in Augsburg liegt, ändert das Bundesrecht nicht, wohl aber die zuständigen Stellen und einige Fallen bei Wohnungen in Sanierungsgebieten und Denkmalensembles.

Zehnjahresfrist läuft ab dem Kauf durch den Erblasser. Der Erbfall startet keine neue Frist.
Eigennutzung des Erblassers zählt mit. Hat er erst später selbst gewohnt, kann das Kalenderjahr des Notarvertrags entscheiden.
Gewinn unter 1.000 Euro im Jahr bleibt steuerfrei. Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag.
Kaufpreis als Beweismittel: Ein Verkauf innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall kann die Erbschaftsteuer senken, wenn der Preis unter dem Steuerwert liegt.
Miterben-Anteile gelten als gekauft. Wer Geschwister auszahlt und dann verkauft, kann für diesen Anteil steuerpflichtig sein.
Erbschaftsteuer für Augsburg bearbeitet das Finanzamt Nördlingen, nicht das Finanzamt Augsburg-Stadt.

Welche Steuern können beim Verkauf einer geerbten Wohnung anfallen?

Zwei Steuern stehen im Raum, aber nur eine davon hängt am Verkauf. Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers und wird nach dem Wert am Todestag bemessen, abzüglich der persönlichen Freibeträge. Ob Sie die Wohnung behalten oder verkaufen, ändert daran grundsätzlich nichts. Die Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn – umgangssprachlich Spekulationssteuer – entsteht erst durch den Verkauf und nur unter den Voraussetzungen des § 23 EStG.

	Erbschaftsteuer	Einkommensteuer auf den Gewinn
Auslöser	Erbfall	notarieller Verkaufsvertrag
Bemessung	Steuerwert am Todestag minus Freibetrag	Verkaufspreis minus Anschaffungskosten des Erblassers und Kosten
Wann steuerfrei	Freibetrag nicht überschritten, Familienheim	mehr als zehn Jahre seit Kauf durch den Erblasser, Eigennutzung, Gewinn unter 1.000 Euro
Zuständig bei Wohnsitz des Erblassers in Augsburg	Finanzamt Nördlingen	Wohnsitzfinanzamt des Verkäufers

Grunderwerbsteuer zahlt beim Verkauf in der Regel der Käufer. Der Erwerb durch Erbschaft ist davon ausgenommen, ebenso die Übernahme durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses nach § 3 GrEStG. Für Sie als verkaufende Erbin oder verkaufenden Erben entsteht daraus also keine eigene Steuer.

Gilt die Zehnjahresfrist ab dem Erbfall oder ab dem Kauf durch den Erblasser?

Ab dem Kauf durch den Erblasser. Sie treten als Erbe in seine steuerliche Position ein, Fachleute sprechen von der Fußstapfentheorie. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge: der Kaufvertrag des Erblassers und Ihr Verkaufsvertrag. Übergabe, Kaufpreiszahlung oder Grundbuchumschreibung verschieben den Stichtag nicht.

Daraus folgen zwei Fälle, die sich leicht verwechseln lassen. Hat die Mutter die Wohnung vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf gleich nach dem Erbfall einkommensteuerfrei, auch wenn Sie erst seit Wochen Eigentümer sind. Hat sie die Wohnung dagegen wenige Jahre vor ihrem Tod als Kapitalanlage gekauft, kann ein schneller Verkauf steuerpflichtig sein, obwohl Sie selbst nie etwas gekauft haben. In Eigentümer-Foren wird häufig beschrieben, dass genau dieser Punkt überrascht: Viele gehen davon aus, ein geerbtes Objekt sei als Geschenk ohnehin steuerfrei.

Der erste Schritt ist deshalb der alte Kaufvertrag des Erblassers. Fehlt er in den Unterlagen, helfen das Amtsgericht Augsburg – Grundbuchamt, bei dem die Grundakte geführt wird, und der damalige Notar weiter.

Wann bleibt der Verkauf trotz laufender Frist steuerfrei?

Steuerfrei bleibt der Verkauf innerhalb der zehn Jahre, wenn die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. § 23 EStG kennt zwei Varianten: Nutzung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken seit Anschaffung, oder Nutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die Finanzverwaltung rechnet bei einer Erbschaft die Eigennutzung des Erblassers dem Erben zu.

Für die zweite Variante zählen Kalenderjahre, keine vollen Zeitjahre. Ein zusammenhängender Zeitraum, der drei Kalenderjahre berührt, kann genügen. Die Wohnung kann auch einem Kind unentgeltlich überlassen worden sein, für das Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht.

Nicht begünstigt sind Wohnungen, die der Erblasser vermietet hatte, und bloßer Leerstand ohne vorherige Eigennutzung. Wer nur einen Teil der Zeit selbst gewohnt und den Rest vermietet hat, braucht eine genaue Rechnung nach Jahren.

Warum kommt es auf das Kalenderjahr des Notartermins an?

Weil die Eigennutzung des Erblassers mit seinem Tod endet und die Wohnung danach meist leer steht. Für die Variante „Verkaufsjahr plus zwei Vorjahre" muss die Eigennutzung nach der Verwaltungsauffassung auch im Jahr der Veräußerung noch festzustellen sein. Daraus ergibt sich folgende Abwägung:

Konstellation	Verkaufsvertrag im Todesjahr	Verkaufsvertrag im Folgejahr, Wohnung leer
Erblasser hat seit dem Kauf ausschließlich selbst gewohnt	steuerfrei	in der Regel steuerfrei, wenn die Verkaufsabsicht während des Leerstands belegbar ist
Erblasser hat erst vermietet, dann selbst gewohnt (mindestens zwei Vorjahre)	steuerfrei	Verkaufsjahr ohne Eigennutzung – Befreiung fraglich
Erblasser hat vermietet	steuerpflichtig, wenn Frist nicht abgelaufen	steuerpflichtig, wenn Frist nicht abgelaufen

Die mittlere Zeile ist der Fall, in dem der Zeitplan Geld kostet. Stirbt der Erblasser im Herbst, bleiben wenige Wochen für Erbnachweis, Unterlagen und Käufersuche. Endet umgekehrt die Zehnjahresfrist in wenigen Monaten, kann es sinnvoll sein, die Vermarktung vorzubereiten und den Notartermin erst nach Fristablauf anzusetzen.

Was andere Erben berichten: Die Nutzungsgeschichte des Verstorbenen kennen sie nicht im Detail. Wann genau er eingezogen ist, ob zwischendurch vermietet wurde, wer gemeldet war – das lässt sich mit Meldebescheinigung, Mietverträgen und Steuerbescheiden rekonstruieren. Diese Unterlagen gehören vor den Notartermin auf den Tisch einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters.

Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?

Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Werbungskosten. Bei einer geerbten Wohnung sind das die Anschaffungskosten des Erblassers, nicht der Wert am Todestag. Dazu zählen der damalige Kaufpreis und die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Abziehbar sind Kosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision oder Unterlagen.

Ein Punkt erhöht den Gewinn, ohne dass Erben es auf dem Schirm haben: Abschreibungen des Erblassers. Nach § 23 Abs. 3 EStG mindern sich die Anschaffungskosten um Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei den Einkünften abgezogen wurden. Hat Ihr Vater die Wohnung vermietet und über Jahre abgeschrieben, steigt Ihr steuerpflichtiger Gewinn um genau diese Beträge. Das gilt für Wohnungen, die der Erblasser nach dem 31. Juli 1995 angeschafft hat. Das alte Anlagenverzeichnis oder die Anlage V seiner Steuererklärungen zeigen, was abgezogen wurde.

Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Wird die Grenze erreicht, ist der ganze Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber. Besteuert wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz, gegebenenfalls zuzüglich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Die Steuer erklären Sie in der Einkommensteuererklärung des Jahres, in dem der Kaufpreis gezahlt wurde.

Was bedeuten Sanierungsgebiet und Denkmalschutz in Augsburg für die Steuer?

Sie können den Gewinn erhöhen und den Weg bis zur Eigentumsumschreibung verlängern. Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und für Baudenkmäler gibt es erhöhte Absetzungen. Die Bescheinigung für Maßnahmen in Sanierungsgebieten stellt in Augsburg das Stadtplanungsamt nach seinem Merkblatt aus; für Baudenkmäler gibt es ein eigenes Bescheinigungsverfahren. Hat ein vermietender Erblasser sie genutzt, sind sie bei einem Verkauf innerhalb der zehn Jahre vollständig von den Anschaffungskosten abzuziehen.

In der Innenstadt, in Oberhausen und in Haunstetten liegen förmlich festgelegte Sanierungsgebiete, darunter Jakobervorstadt-Nord in der Innenstadt, „Rechts der Wertach" in Oberhausen und Haunstetten-Mitte. Für Haunstetten-Mitte hat die Stadt das vereinfachte Verfahren gewählt; dort steht kein Sanierungsvermerk im Grundbuch und es fällt kein Ausgleichsbetrag an, genehmigungspflichtig sind bauliche Vorhaben. Für die beiden anderen Gebiete klärt das Stadtplanungsamt, welches Verfahren gilt. Im umfassenden Verfahren steht der Vermerk im Grundbuch, wie die Stadt Augsburg zur Sanierungsmaßnahme erläutert, der Kaufvertrag braucht eine sanierungsrechtliche Genehmigung, und ein Ausgleichsbetrag kann offen sein. Für den Zeitplan heißt das: In solchen Gebieten muss die Genehmigung vorliegen, bevor der Käufer eingetragen wird, und ein offener Ausgleichsbetrag gehört in die Preisverhandlung.

Die Innenstadt mit dem Bahnhofs- und Bismarckviertel sowie Pfersee tragen Denkmalensembles, etwa das Ensemble Altstadt, die Ensembles Bismarckstraße und Lessingstraße und das Thelottviertel. Ob eine Wohnung selbst Baudenkmal ist oder nur im Ensemble liegt, verbindlich beantwortet allein das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege. Für die Steuer zählt die Frage, ob der Erblasser Denkmal-Abschreibungen geltend gemacht hat. Wenn ja, ist der Gewinn innerhalb der Frist entsprechend höher.

Kann der Verkaufspreis die Erbschaftsteuer senken?

Ja, wenn er niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt angesetzt hat. Das Finanzamt bewertet eine Eigentumswohnung für die Erbschaftsteuer im Vergleichswertverfahren und greift dabei vorrangig auf Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses zurück, für das Stadtgebiet also auf die Daten des Gutachterausschusses der Stadt Augsburg. Zustand, Sanierungsstau oder ein ungünstiger Grundriss fließen in diese typisierte Bewertung nur begrenzt ein.

§ 198 BewG nennt zwei Wege, einen niedrigeren Wert nachzuweisen: ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert ist, oder einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Todestag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist – sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben.

Für den Verkauf ergibt sich daraus eine Konsequenz. Ein Verkauf an einen fremden Käufer innerhalb dieses Jahres kann als Beweismittel dienen, wenn der Steuerwert über dem Marktpreis liegt. Wurde die Wohnung zwischenzeitlich renoviert, sind die Verhältnisse nicht mehr unverändert. Ein Verkauf an Angehörige zu einem Vorzugspreis ist kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr. Liegt der Kaufpreis höher als der Steuerwert, bleibt es bei dem niedrigeren Steuerwert. Prüfen Sie den Erbschaftsteuerbescheid daher gegen den Verkaufspreis, bevor er bestandskräftig wird.

Was passiert mit der Familienheim-Befreiung, wenn ich verkaufe?

Sie fällt rückwirkend weg. Ehegatten und Kinder können eine vom Erblasser selbst bewohnte Wohnung erbschaftsteuerfrei erben, wenn sie selbst unverzüglich einziehen; bei Kindern gilt das bis 200 Quadratmeter Wohnfläche. Nach § 13 ErbStG entfällt die Befreiung mit Wirkung für die Vergangenheit, wenn Sie die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nicht mehr selbst nutzen, es sei denn, Sie sind aus zwingenden Gründen daran gehindert.

Ein Verkauf beendet die Selbstnutzung. Wer das Familienheim nach einigen Jahren verkauft, bekommt deshalb einen geänderten Erbschaftsteuerbescheid. Der Wert am Todestag wird dann doch angesetzt, abzüglich des persönlichen Freibetrags. Ob das innerhalb des Freibetrags bleibt – bei Kindern 400.000 Euro –, hängt vom übrigen Nachlass ab. Einkommensteuerlich ist ein solcher Verkauf dagegen meist unkritisch, weil Sie die Wohnung selbst bewohnt haben.

Was gilt, wenn eine Erbengemeinschaft verkauft oder ein Erbe die anderen auszahlt?

Verkauft die Erbengemeinschaft gemeinsam an einen Dritten, gilt für alle Miterben dieselbe Frist ab dem Kauf durch den Erblasser. Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt, jeder versteuert seinen Anteil am Gewinn selbst.

Anders, wenn ein Miterbe die Anteile der übrigen gegen Geld übernimmt und die Wohnung später verkauft. Für den übernommenen Anteil liegt eine eigene Anschaffung vor, mit einer neuen Zehnjahresfrist und dem gezahlten Betrag als Anschaffungskosten. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs hatte den Kauf eines Erbteils noch anders bewertet. Der Gesetzgeber hat § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG daraufhin geändert: Der Erwerb einer Beteiligung an einer Gesamthandsgemeinschaft gilt als Anschaffung der anteiligen Wirtschaftsgüter, und zwar in allen offenen Fällen. Wer sich auf ältere Berichte über dieses Urteil verlässt, rechnet mit einer Steuerfreiheit, die es nicht mehr gibt.

Für die Familienheim-Befreiung gilt eine eigene Regel: Wer das begünstigte Vermögen bei der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgt, kann die Befreiung insoweit nicht in Anspruch nehmen. Grunderwerbsteuer fällt bei der Teilung unter Miterben nicht an.

Welche Finanzämter sind bei einer Erbschaft in Augsburg zuständig?

Für die Erbschaftsteuer nicht das Finanzamt Augsburg-Stadt. In Bayern bearbeiten sechs Finanzämter die Erbschaft- und Schenkungsteuer; maßgeblich ist der letzte Wohnsitz des Erblassers. Für Erblasser aus Augsburg-Stadt und Augsburg-Land ist das Finanzamt Nördlingen zuständig, so geregelt in Anlage 3 der bayerischen Zuständigkeitsverordnung.

Gehört eine Wohnung zum Nachlass, müssen Sie den Erwerb dort innerhalb von drei Monaten anzeigen. Die Ausnahme für notariell eröffnete Testamente greift bei Grundbesitz nicht. Die Einkommensteuer auf einen Veräußerungsgewinn erklären Sie dagegen bei Ihrem eigenen Wohnsitzfinanzamt – wohnen Sie in Augsburg, beim Finanzamt Augsburg-Stadt, wohnen Sie in Hamburg, dort.

Was sollten Erben vor dem Verkauf klären?

Vier Unterlagen entscheiden über die Steuerfrage, und alle vier sind auch für die Vermarktung nötig:

Kaufvertrag des Erblassers – Datum für die Zehnjahresfrist, Anschaffungskosten für die Gewinnrechnung.
Nutzungsnachweise – Meldebescheinigung, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen. Sie zeigen, ob und in welchen Kalenderjahren selbst gewohnt wurde.
Steuerunterlagen des Erblassers – Anlage V und Abschreibungen, bei Sanierungsgebiet oder Denkmal auch die Bescheinigungen.
Erbschaftsteuerbescheid oder Feststellung des Grundbesitzwerts – Vergleich mit dem erzielbaren Preis, Frist für einen Einspruch.

Die Steuerberechnung selbst gehört zu einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Was wir als Makler beitragen, ist die Vorarbeit: den Marktwert belastbar ermitteln, die Unterlagen für Käufer und Steuerberatung zusammenstellen und den Notartermin so legen, dass Fristen und Kalenderjahre passen. Bei Erbfällen, in denen die Familie keine öffentliche Anzeige möchte, ist eine diskrete Direktvermittlung über unsere Interessentenkartei möglich.

Ute Anthuber, Geschäftsführung, Anthuber Immobilien GmbH

Eine geerbte Wohnung in der Stadt Augsburg bringt beim Verkauf andere Unterlagen mit sich als ein Haus in den Gemeinden rund um Neusäß. Gerade in der Innenstadt, in Oberhausen und in Haunstetten liegen Wohnungen in Sanierungsgebieten oder Ensembles, und die Papiere dazu gehören zum Verkauf. Wir klären diese Punkte deshalb vor der ersten Besichtigung und stimmen den Zeitplan mit der Steuerberatung der Erben ab, bevor ein Notartermin vereinbart wird.

Ute Anthuber, Geschäftsführerin, Anthuber Immobilien GmbH

Häufige Fragen

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich eine geerbte Wohnung verkaufe?

Nur wenn zwischen dem Kauf durch den Erblasser und Ihrem Verkaufsvertrag nicht mehr als zehn Jahre liegen, ein Gewinn von mindestens 1.000 Euro im Kalenderjahr entsteht und keine Eigennutzung die Steuer ausschließt. Der Erbfall selbst setzt keine neue Frist in Gang.

Zählt die Eigennutzung des Verstorbenen für die Steuerfreiheit?

Ja. Bei einer Erbschaft wird die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Erblasser dem Erben zugerechnet. Bei der Variante mit drei Kalenderjahren muss im Jahr des Verkaufs aber noch eine Eigennutzung vorliegen, was nach einem Leerstand fraglich werden kann.

Wird der Verkaufspreis noch einmal mit Erbschaftsteuer belastet?

Nein. Die Erbschaftsteuer bemisst sich nach dem Wert am Todestag. Ein Verkaufspreis innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall kann aber als Nachweis dienen, dass der Steuerwert zu hoch angesetzt war.

Was passiert, wenn ich ein steuerfrei geerbtes Familienheim verkaufe?

Wird das Familienheim innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbfall nicht mehr selbst genutzt, entfällt die Befreiung rückwirkend. Das Finanzamt setzt dann Erbschaftsteuer auf den Wert am Todestag fest, abzüglich des persönlichen Freibetrags.

Ist der Kauf eines Erbteils von Geschwistern steuerlich ein Kauf?

Ja. Nach einer Gesetzesänderung gilt der Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft als Anschaffung der anteiligen Wohnung. Für diesen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist.

Welches Finanzamt ist für die Erbschaftsteuer in Augsburg zuständig?

Für Erblasser mit letztem Wohnsitz in der Stadt oder im Landkreis Augsburg ist das Finanzamt Nördlingen zuständig. Dort ist der Erwerb einer Wohnung innerhalb von drei Monaten anzuzeigen.

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Dieser Beitrag wird von der Anthuber Immobilien GmbH, Neusäß, verantwortet. Das Maklerbüro wurde 2011 gegründet. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Augsburg; zuständige Aufsichtsbehörde ist die IHK für München und Oberbayern. Mitglied im BVFI Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Über uns

Hinweis: Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage aus Sicht des Immobilienverkaufs und ersetzt keine Steuerberatung.