7 Fehler bei der Baufinanzierung

Fehler 1: Sich selbst überschätzen

Aufgrund der sehr guten Zins- und Arbeitsmarktsituation rückt der Traum einer eigenen Immobilie für manche erst in greifbare Nähe. Viele sind zudem handwerklich begabt und können bei einer Renovierung mit anpacken. Damit das Traumhaus nicht zu einem Albtraum wird, ist eine realistische Einschätzung der eigenen handwerklichen Fähigkeiten zwingend notwendig. Die Erfahrungen zeigen, dass viel weniger Arbeiten von den Eigentümern übernommen werden können, als sie ursprünglich dachten. Es fehlt an Können, der Erfahrung und dem erforderlichen Werkzeug; außerdem dauern die Arbeiten viel länger, und manches muss aus Sicherheitsgründen zwingend von einem Meisterbetrieb ausgeführt werden.

Fehler 2: Sich die Immobilie “schön rechnen”

Bevor es mit der Auswahl der richtigen Immobilie losgeht, muss grundsätzlich klar sein, wie groß der finanzielle Rahmen ist bzw. welches Monatseinkommen langfristig zur Verfügung steht. Eine erste Orientierung gibt die bisherige Kaltmiete. Wer diesen Betrag bisher gut stemmen konnte, wird ihn auch als Darlehensrate bedienen können. Wirkliche Gewissheit bringt aber nur eine ehrliche und über einen längeren Zeitraum laufende Berechnung, bei der sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Dazu sollten alle Rechnungen und Kontoauszüge der letzten Jahre angeschaut werden, und auch künftige Ausgaben und die Bedürfnisse der Familienmitglieder einfließen. Kalkulieren Sie nicht zu knapp. Die Freude verfliegt schnell, wenn man einem rigorosen Sparzwang über einen längeren Zeitraum unterworfen ist. Als Faustformel, um eine Überschuldung zu meiden, gilt: der monatliche Schuldendienst sollte nicht mehr als ein Viertel des laufenden Nettoeinkommens betragen.

Fehler 3: Unterschätzen der Nebenkosten

Ein Kauf einer Immobilie ist eine hochpreisige Angelegenheit. Zu dem eigentlichen Kaufpreis des Objektes kommen noch Nebenkosten dazu, die innerhalb 2 – 4 Wochen nach Notartermin zu zahlen sind. Das sind (nur Deutschland): Notarkosten ca. 1 – 2% des Kaufpreises, Grunderwerbsteuer 3,5% (Bayern) bis 5% je nach Bundesland, ggf. Grundbuchamt 0,5% (falls nicht in Notarkosten enthalten, ggf. Maklergebühr von 3,57 – 7,14%), ggf. Finanzierungskosten ca. 1% (alle Prozentangaben beziehen sich auf den Immobilienkaufpreis). Dazu kommen bei Eigenbedarf die Umzugskosten, ggf. Renovierung der alten Immobilie, Lampen, Küche etc.

Fehler 4: Keine Vergleichsangebote einholen

Wer sich bei der Baufinanzierung der Immobilie auf das erstbeste Angebot, oder auf die Hausbank verlässt, bei der man schon immer war, zahlt meist drauf. Denn zum einen werden oftmals Konditionen angeboten, die weit von den Top-Konditionen am Markt entfernt sind. Zum anderen sind die Angebote meist standardisiert und gehen nicht auf die individuelle Lebensplanung des Kreditnehmers ein. Eine gute Beratung beinhaltet auch, dass sich der Berater die Zeit nimmt, um die persönliche Lebenssituation des Kunden zu erfassen, dabei auch alle Fördermöglichkeiten berücksichtigt, um die Darlehensstruktur für die Zukunft entsprechend auszurichten. Es ist nicht nur der Zinssatz entscheidend, sondern z.B. die Flexibilität einer Bank in punkto Sondertilgungen, oder Veränderungsmöglichkeit der Tilgungssätze während der Laufzeit sind wichtig und sparen bares Geld.

Fehler 5: Zu geringe Tilgung und zu kurze Kreditlaufzeit vereinbaren

Ganz wichtig ist es, in Niedrigzinszeiten wie diesen, höhere Tilgungssätze zu vereinbaren. Als Standard bieten die meisten Kreditinstitute eine anfängliche Tilgungshöhe von 1 % an. Je niedriger aber der Tilgungssatz ist, desto länger braucht der Darlehensnehmer, um wieder schuldenfrei zu werden. Empfehlenswert ist eine Tilgungshöhe von mindestens 2 – 3 %. Das Zinsniveau wird nicht ewig auf so niedrigem Level bleiben, deshalb ist es wichtig, auch an mögliche Anschlussfinanzierungen zu denken, denn die Belastung darf nicht höher werden. Mittlerweile sind Kreditlaufzeiten bis 15 Jahre Standard, es werden auch Laufzeiten bis 20 Jahre angeboten. Die lange Laufzeit bietet größtmögliche Sicherheit, ist nicht viel teurer und ist für den Kunden ohne Risiko, da Kreditnehmer nur zehn Jahre an einem Kreditvertrag gebunden sind und einseitig kündigen können.

Fehler 6: Ohne Absicherung finanzieren

Meist lastet die Finanzierung auf einer Person, deshalb ist es wichtig, dass diese entsprechend abgesichert ist. Eine Risikolebensversicherung, die nicht viel Geld kostet und den Kreditbetrag bis zum Ende der Tilgung absichert ist deshalb ein „Muss“. Es sollte auch an eine Absicherung gegen Berufsunfähigkeit gedacht werden. Die gesetzliche Erwerbsminderungsrente reicht nicht aus, um den Lebensstandart zu halten. Besonders die jüngeren gesetzlich Rentenversicherten, die nach dem 31.12.1960 geboren sind, sind davon betroffen. Alle vor dem 01.01.1961 Geborenen, haben zwar weiterhin einen Anspruch auf die volle Berufsunfähigkeitsrente, erhalten aber nur noch die halbe Rente im Falle einer vollständigen Erwerbsunfähigkeit. Gerade bei der Berufsunfähigkeitsversicherung empfiehlt es sich, einen unabhängigen Versicherungsmakler zu kontaktieren.

Fehler 7: Keine Reserven für Instandhaltung einplanen

Wer knapp kalkuliert hat, dessen Finanzierung kann bei unvorhergesehenen Reparaturen oder Modernisierungsarbeiten schnell ins Wanken geraten. Entsprechend wichtig ist es, Rücklagen zu bilden. Mit zunehmendem Alter einer Immobilie steigen auch deren Instandhaltungskosten. Es empfiehlt sich deshalb von Anfang an, Rücklagen zu bilden. Zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche sollten zurückgelegt werden.